黄怒波:地王时代的寂寞坚守



黄怒波要在住宅市场上杀个回马枪。作为中坤集团的掌门人,他要放弃十多年前就开始摸索的商业转型——度假、商业地产的复合型业态?这是一次现实的回归,还是理性的撤退?

都是现金流惹的祸。黄怒波意气风发,“现在市场比较平稳,比地王辈出的时代好多了。当别人都冷静,大央企都不做地产的时候,中坤可以考虑适度配一些住宅。”

更重要的是,中坤完成了自己资金链的储备。“前期积累的项目形成了变现能力,这样就比较安全了。”黄怒波“手中有粮,心中不慌”。

去年延期开业的北京大钟寺广场目前招商情况十分乐观。“招商完成100%,现在商户都在装修。”据黄怒波介绍,大钟寺的租金上涨,且预付租金已经到位,公司的现金流状况回升。8 月,大钟寺广场的国美电器[2.34 -0.43%]、家乐福将相继开业。

虽然有足够充裕的现金流回归住宅市场,“但住宅只是捎带的副产品,中坤当然还是坚持要做度假地产和商业地产。我们手里的资源未来5 ~ 10 年都消耗不完。明年推出度假地产在世界上也是有分量的。”

“宏村”十年版图多寂寞

“现在大家都往这边(商业、度假地产)转型,那得比中坤落后多少年?”黄怒波当初显然不只是“画下一个圈”的战略投资。

 黄怒波:地王时代的寂寞坚守
1997 年,黄怒波掘到第一桶金后决定拿出中坤家底,投资400 万元用于安徽黟县宏村的旅游开发和文化保护。

这几乎不被团队理解。黄怒波的副手焦青至今对宏村的原貌印象深刻:破败,交通极其不便。“黟县的黟’字,很多人不会念,就说是黑多。真的是黑多呀,晚上七八点钟天黑了,没有路灯,汽车站里没有灯光,村子里也没几盏灯亮着,我们就傻眼了,在这样的地方投资几百万元?”

但黄怒波力排众议,使项目得以顺利进行。在和清华大学合作保护规划后,他又运作世界文化遗产的申报并获得成功。这一切或许根植于他的诗人情怀,但更缘于一个企业家的冒险和远见。“一切都是文化的,也是商业的。”

现在的中坤无疑受益于宏村项目开发的成功,不仅是因为宏村每年门票收入近亿元,更因为“这个试验”证明了一种方向的正确:通过“不完全竞争”获得低成本土地和资源,使中坤避免和大型地产商的正面交锋,以较少的代价赢得长期持有的资本。

2004 年之后,中坤通过招拍挂主要拿的是度假地产的土地,还是别人不要的度假地产土地。“安徽桐城的土地,几十万元一亩,周边都是百万元一亩了。黄山有几千亩土地,当时1万元一亩,但现在地价超过50 万元一亩。”黄怒波介绍。

宏村项目之后,黄怒波开始对南疆进行旅游开发。这是一个囊括新疆南疆五地(州)的庞大景区群。除此之外,还有北京门头沟区古村落的开发权,湖南岳阳的古村落项目和安徽桐城的古商业街改造项目。

焦青说,自从宏村项目成功以后,每年上门来希望中坤去当地做旅游地产的城市络绎不绝。只是每一处的特点不同,不可能将宏村的成功经验简单复制到各地去,因此中坤选择进入的项目,还是相对谨慎的。

黄怒波曾对媒体比喻,宏村不是会下金蛋的母鸡,只是一头能挤奶的奶牛,而为了等待这头奶牛进入盛产期,他足足耐了5年的寂寞——或许在那5 年里,能让他聊以自慰的就是——“中坤拥有一个世界文化遗产,世界上还有哪个公司能办到?” 

“红山楂” 守得云开见月明

十多年版图规划并非一帆风顺。2009 年,市场又一次考验黄怒波当初的选择。

在大多数地产商狂欢的2009 年,中坤现金流为负。中坤已建成的南疆项目几乎没有门票收入,一年亏损近1000万元,主要是人员的工资;大钟寺商业广场开业延迟;美国项目遭遇金融风暴。黄怒波付出了自己的机会成本,中坤另辟蹊径的选择,意味着错过了分享住宅市场的红利。

但诗人黄怒波的背后是一个侠者的坚忍和执着,他不后悔放弃住宅转型做商业地产。“我们不会撤出,即使亏损也要继续做下去,这是企业的社会责任。”

守得云开见月明,黄怒波终于熬到了中坤可以“闲庭信步”的今天。“我已经转到度假、商业地产,这个利润不再是暴利,是一个长期回报的产业。在美国,一个商场的投资回报一般要15 年,在中国也差不多,这是正常的,稳定的,不会形成暴利。”

从宏村项目开始,黄怒波就一直坚持自己持有物业,这在当初固然影响了资金的快速回笼,但经历了地产的黄金十年后,别人只有羡慕的份。“我现在很舒服,任志强说他自持物业5 万平方米,我自己光长河湾就持有6 万平方米,留下的物业都不卖,这就是60 个亿。大钟寺今年肯定开业,43万平方米,一个平方米就是10 万,这升值多少?加起来就有上百亿。”黄的想法是搭上中国经济飞速发展的“顺风车”,“你持有的资产和国家经济一起增长,卖掉了就永远不可能有。所以你看我的度假村营业额不高,但是怕什么,土地、酒店价格都上涨,这就是升值的过程。”

酒店价格都上涨,这就是升值的过程。”黄怒波现在可以舒口气了,如今中坤的旅游度假板块已延伸到大洋彼岸。国内的5 个项目加上日本北海道的度假村项目和美国洛杉矶的购物中心、牧场,他拥有了自己的世界版图。“住宅需要资金高速运转,而商业地产要有好的位置,需要资金沉淀,需要专业队伍,这别人学都学不来。”在此基础上,他未来打造的红山楂度假村水到渠成。

“十年磨一剑嘛。很少有企业像我这样把宾馆、度假村、旅游、文化结合在一起。我办一个考古班,你来不来?到这些地方去是一种精神消费,不是简单地到此一游。”“红山楂度假俱乐部”采取会员制,为会员提供度假计划和产品的投资机会。会员不仅享有俱乐部提供的度假服务,更可以通过持有度假地物业的方式参与红山楂的经营。黄坦言,“红山楂度假俱乐部”的盈利来源于景区门票、酒店收入、演出门票、会员收入等。“这是复合型的,全都是自己的。”

看到多年前精心设计的林荫小路已经变成一条通往收获的康庄大道,黄怒波的感受像登上珠峰一样,带着淡淡的圆满,“明年不用再来了,心里不惦记了。” 

  

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