万科商业地产 商业地产不全是聚宝盆



据悉,2011年春节前最后一周的商铺成交创下了今年以来的最高纪录。无论是“新国八条”,还是试点房产税,政府着力保护的都是刚需,而对于投资者,住宅市场投资势必转冷。不过商业地产作为与此次新政“绝缘”的房地产投资领域,极有可能在新的一年里受到更多关注。

   那么,由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在,一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地,再加上很多炒作的因素,商业地产很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。

   我想诚挚的说一下,商业地产虽然不是调控的主要对象,但也并不都是香饽饽,并不全是聚宝盆。

   我们知道,商业地产一般可以分为以下5大业态:

   一是,购物中心。

   二是,写字楼。

   三是,社区商业。

   四是,专业市场。

   五是,旅游地产。

   至于像万达集团做的“一个万达广场,就是一个城市中心”的城市综合体,俨然还是商业地产的大杂烩!

   这主要的5大商业板块,现在运营的到底怎样呢?!

   ——购物中心:租金仍下跌,新开业项目入驻率低;

   ——写字楼:CBD租金大幅猛降,市场现强劲折扣力度;

   ——酒店:出租率不足五成,前景不乐观;

   ——专业市场:一半是呛人哭泣的海水,一半是沸沸腾腾的火焰;

   ——旅游地产:迪斯尼或华侨城只是极少数大都市的宠物,其它城市所谓的旅游地产,只是商住小区的别名。

   为了防止商业地产成为楼市泡沫的潜伏者,早在2005年,商务部宣布将首次专项调查部分城市的商业地产情况。据统计,2004年全国商业地产投资达到1700亿元,但空置面积达到2610万平方米,到2005年的一季度空置面积又上升了20.3%!

   另据国家统计局2010年1-11月数据,全国商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%。其中,商品住宅销售面积增长7.4%,办公楼增长25.9%,商业营业用房增长35.2%。1-11月,商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%。其中,商品住宅销售额增长12.8%,办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。

   可见,2010年全国商业地产的销售面积和销售额远远领跑住宅市场!而且商业地产的增长速度和节奏快的和多的惊人,较之同比增幅,高达近4倍!

   商业地产疯了!

   开发商和投资客疯了!

   ——对于开发商而言,只要是规划局认可的,“能商则商”,把商业布局和商业面积做到最大化,甚至超出容积率对于商业的限制。

   ——对于投资客而言,住宅被调控了,商业被遗忘了;住宅被限购了,商业还游刃有余;住宅二套房首付是60%,而商业还是老生常谈首付50%、有的还可以40%;住宅房产税试点了,可商业又被遗忘了......

   我暂且不去评论住宅和商业的优劣,它们功能不同,性质不同,从投资的角度,也各有千秋。

   我只是想说点行业里的心里话。

   对于开发商而言,商业地产的利润和吸金魅力的确很可观,但风险远远大于住宅,而且重量级商业地产的玩法不是中小开发商的能力所具备的,除非是地段好、-爱华网-人气旺、消费足的社区商业或供不应求的写字楼。

   对于投资客而言,从某种角度看,兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产,也许是更具完美意义的投资产品。但是,商业物业在作为二手房转让时,同时将会存在两个较高的税种:一是土地增值税,按照物业卖出后增值额的30%至60%征税;另一个税种是个税,按物业出让后个人所得额的20%征收。比如一套买入价200万元的商铺,如果卖出价为300万元,那么土地增值税大约按300万元减200万元再乘以30%,即100万元乘以30%征收,土地增值税为30万元。100万元再核减装修及其他合理费用后,个税应该在20万元以内。也就是说,扣除这两项税后,看起来丰厚的利润已缩水近半。

 万科商业地产 商业地产不全是聚宝盆
  诚然,在调控进程显得相对缓和的贷款政策,同严厉的税费政策共同作用下,商业地产可能更适合长期持有的稳健型投资者。他们通过收租获取利润,和住宅投资低吸高抛赚取差价的赢利模式相比,有着根本区别。短期炒作或投资商业地产得不偿失!

  此外,商业地产不能办理落户手续;商业性质住宅的水电价格也比住宅楼水电价格要高出很多;而且商业地产的房产使用和所有权只有50年,甚至40年,相比住宅的70年所有权要逊色很多。

   因此,商业地产不全是聚宝盆,也不都是香饽饽,因企而异,因人而异,因地制宜,不可狂热和迷恋!  

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