lol最长复活时间 房地产“鬼城”再调查: 复活最长或需上百年



  调控日益严厉的背景下,曾经遍布全国许多地区空城化状况严重的房地产新城(又称“鬼城”),作为中国房地产泡沫的“终极产物”,如今又是何种境遇?

  “随着时间的推移,昔日‘鬼城’、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的‘空城期’以及‘鬼城期’之后,相继开始出现一些积极变化,人气开始聚集,新城的活力逐渐显山露水,似乎鬼城一下迎来了‘复活时代’。”洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队近期的一项专题调查发现。

  不过,邹毅指出,这些鬼城的真正复活还有很长的路要走,如果各地政府部门新城开发终极目标不改变,“鬼城”复活将是一厢情愿。

  更有甚者,按照常规速度测算,国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标,所需时间可能是100年。

  “鬼城”现状

  60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城……这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。严格意义来说,上海的新江湾城还够不上这样的级别,但在许多对这个板块熟悉的人眼中,这里也是一个微型的“鬼城”。

  不久前,本报记者驱车前往新江湾城实地了解情况。车子停在路口等红灯,偌大一个十字路口,只有一辆车停在斑马线后,面前绿灯通行的道路在整整近一分钟的时间里,没有一辆车通过,斑马线上同样见不到一个人影。

  “我到新江湾城遇到这种情况也很正常,而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况,感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。记者对新江湾城的实地探访中,遇到最多的人是保洁人员、保安人员、售楼人员以及三三两两出入售楼处看房的人们,以及在新江湾城天然河道边的垂钓者。一位垂钓者告诉记者,“大部分人都是从市区驱车前来的,主要是这里天然环境好,安静,全当度假。”

  在一个已经运作了近5年的区域内知名楼盘,记者看到,较大体量的前期房源已经交房,但很少能看到私家车出入和居民在小区出现。

  面对记者的质疑,该项目的销售人员表示,由于天气较热,居民很少外出。该人员同时指着几栋已经交房入住的小高层说:“你看,住户的窗花和窗帘都已经做好了,当然是有人住的。”

  不过令人奇怪的是,这些房源的窗花和窗帘,从一楼到顶楼,不仅贴着完全一样的窗花,而且几乎连窗花所贴位置和窗帘的款式都是一摸一样的。对于记者的质疑,销售人员无奈笑笑并未正面作答。

  “新江湾城空城的原因,首先是这里的不少项目尚未开发完毕,部分房源已售但未交房入住;其次,这里投资客比例极高,据说肯定超过30%;另外,这里的商业生活配套尚未完善,居住不便。”附近一家中介的服务人员告诉记者。

  就是这样一个空城,汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企,以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格,已普遍超过5万元/平方米,是不折不扣的豪宅空城。

  在洲联集团·五合智库的此次调研中,类似新江湾城这样的“空城”显然还只是非常小规模的,甚至不具有代表性。真正的“空城”,规模更大,空得更为彻底。

  邹毅指出,细数大多数国内“鬼城”的开发建设会发现,这些新城的建设无一不是政府廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。

  在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中,地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐,新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。

  一个较极端的例子是,根据资料显示,改革开放30年,我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例,结合云南省最大的城市昆明人口有320万人,第二大城市曲靖人口50万人口来看,按照常规速度,呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。

  “鬼城”硬伤

  去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后,人们这才发现中国城市化进程中,由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢,原来是“鬼影”重重。

  房地产“鬼城”再调查: 复活最长或需百年?

  “‘鬼城’复活绝非易事。”通过这次调研,邹毅在其报告中直言,目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救。洲联集团·五合智库的调查团队发现,直到目前,许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。

  从地域维度来看,绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比,配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。

  “例如:温州新城从兴建开始,教育配套就一直缺位,在新城开发建设18年之久的情况下,由于先期规划时未留出足够的教育设施用地,造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个,已建成的变电站仅2座,肉菜市场3个,已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。”邹毅说。

  无独有偶,“鬼城“内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求,但是在新城分区土地规划时,设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点,造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集,而其他位置却紧缺的不合理现象。

  无论是何种类型的配套缺失,都会破坏“鬼城”宜居功能,降低“鬼城”整体的运作效能,导致“鬼城”人口导入受阻,后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。

  最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出‘鬼城’中人口结构难以达到均衡的现实窘境,这必将影响‘鬼城’复活的效率和优劣。”邹毅直言。

  人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入,被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。

  新城开发终极目标之殇

  已经存在的众多“鬼城”,带来的负面影响不仅仅在感观层面,地方政府“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。

  目前现状是,新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷,只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大,而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。

  “以京津新城为例,2005年建成之时,其配套设施投资高达68亿,2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿,接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。

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  另外,为了使“鬼城”能尽快复活,各地政府伤透脑筋,从人才引进到各种政策优惠,想方设法,甚至不惜代价地进行招商引资,须付出巨大的人力和财力成本。

  邹毅指出,这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。

  在邹毅看来,根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。

  “是以假借城市化浪潮,超额投资,换取经济利益乃至政绩为目标,还是以尊重城市建设发展规律,务实为民,建造美好舒适新城,提高人居品质的城市化发展需要为目标?”

  答案逐渐浮出水面,如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式,继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外,在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求,众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。

  报告最后指出,“中国新城建设狂欢之后的精疲力竭,必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。”

  

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