非诚勿扰房地产开发商 房地产微调勿失信于民



     在今年3月全国两会期间,温家宝总理在记者会上明确指出:“房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。”根据国家统计局3月的数据,70个大中城市中,2月份价格同比下降的城市仅有27个,其中除温州等极个别城市外,降幅均不到1%。调控尚未见效,各地微调式的反向操作却已然开始:楼市调控以来,已有30多个城市相继出台政策进行微调,碰撞、试探中央的调控底线。

  这些微调的大背景是中国宏观经济疲软。根据汇丰5月的数据显示,5月份,中国制造业采购经理人指数(PMI)初值为48.7,较4月终值49.3进一步下降,这意味着制造业加速萎缩。在5月23日的国务院常务会议上,温家宝也表示:“世界经济复苏的曲折性、艰巨性进一步凸显。国内经济运行中仍然存在一些突出矛盾和问题,特别是经济下行压力加大”,“稳增长”需要“放在更加重要的位置”。

  在这样的大背景下,发改委近期批准了多个项目,引起外界猜测“新一轮经济刺激计划”开始。国家发改委大门口的车水马龙,亲吻批文的市长似乎都在印证着这一点。另一方面,为应对经济增速放缓,央行已连续降低准备金率,释放流动性。联想到之前2008年刺激计划推动房价上涨,此次新增的投资性资金和流动性一旦进入房地产市场,将会推动房价反弹。这种房价上涨的潜在可能,既会引发投资热情,也会引起持币待购的自住需求的恐慌,两重同样炙热的预期交织在一起。

  现实微妙的经济状况下,对地方政府而言,反向微调措施能激活房地产市场,带动土地市场,拉动地方经济。对于中央政府而言,看中的则是这些微调措施能释放刚需,达到保增长的目的,但中央政府同时又要防止房价上涨带来的民生和经济风险——既从自住的炙热欲望中得到温暖,又要小心翼翼不被投资欲望所炙伤。

  于是,中央政府对于地方的试探采取了两种态度,凡是涉及“限购、购买人员资质、限价”的政策全部被叫停:成都、佛山、上海等城市放松限购的政策先后被叫停。对其余大部分仅涉及补贴、公积金放宽和税费优惠的地方政策则默许放行。从中央政府对于地方微调政策的放松与禁止的尺度,可以看出中央政府用政策去计划、克服市场,试图达到“放开刚需,抑制投资、拉动经济”的目的。这种一箭多雕且能兼顾两头,鱼和熊掌皆得的政策设计,在短期看来,并没多大问题。在限购等调控红线依然严格执行,开发商库存偏大,资金偏紧,未来潜在供应仍处于较高水平的情况下,不触及限购和限价红线的地方政府的微调措施,短期内的确可以做到定向释放刚性需求,取其暖而避其炽,带来经济的兴奋,一如鸦片。

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  但这类微调措施扰乱了中央有关房地产调控政策的推行,影响了持币待购的消费者对房价进一步回归的预期。根据相关报道,5月份,全国40个重点城市超八成的成交量出现上涨,某些楼盘价格也小幅度上涨。这就已经实质上背离、放弃了前期的调控政策的“回归合理”的目标,既然如此,地方的进一步试探就并非没有可能,刚需消费者涨价的预期,也并非不可能导致量价齐涨。

  政策体系的不稳定性会造成失信于民,导致以后政策的威信下降。现在背离政策,实际上以未来政策的威信、执行性为代价。强力的行政力量是自发市场力量的天敌,会伤害市场的创新、高效。市场将会在长期中,在其他领域报复这种傲慢的自负。

  高房价不但使年轻人啃老,而且还需要他们采取按揭的方式,才能购房,这实际上消耗掉了2代人的积蓄,减少了他们的未来的消费。这些过去和将来的积蓄,还有将来的消费都转到当期,成为地产商、地方政府的收入或利润,再转化为房地产投资、政府的公共投资。在现有体制下,地方政府总有最大化当期经济活动量的冲动,所以会更加推动这个趋势而不是减缓。最终,这不但导致经济体系中私人资本活动被挤出、变弱,技术创新减少,经济活动效率下降;同时消费品产出下降,房地产、公共设施等固定资产上升,投资拉动的边际效率下降,整个经济出现结构性失调,进而陷入更加依赖投资的恶性循环。更重要的是,消耗掉未来期的积蓄和消费之后,由于缺乏资金来源,依靠投资的方式在长期上不可持续—也如鸦片。

  

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