爱华网作者：国金证券 曹旭特
国家从不同层面、不同部门出台了对地产的优惠政策，主要包括四大类，这些优惠政策何时取消不可一概而论。 首次购房七折利率——年底取消可能性不大。政府会根据经济形势的判断来决定其有效期，我们只能揣测政府态度，判断其在经济发展和抑制高房价构成的天平之间的倾向。政府近期的官方表态有两次：即央行三季度例会和国务院常务会议，都传递了经济虽然回升但基础不稳的观点。 上述讲话是在四季度初，预计到年底政府态度发生较大转折可能性不大。政府做了这么多的工作，房价上涨，销量回升的利益都只转移至开发商中，而政府所真正希望见到的地产新开工刚有起色，在目前时点让开发商预期改变会使政府对地产刺激的终极目标也即新开工受到负面影响，选择控制风险不如选择适度泡沫化对经济更为有利。另外，本项政策也没有明确提出有效期，未必一定要新一年度就废止。 二套房政策——模糊地放权于地方将是常态。“二套房利率优惠政策是否取消”——这个提法我们认为本身就不合适。因为银监会的态度比较明确，即仅管住40%的首付要求，具体利率由各地方自行制定，全国各地差异不同，因此总会有严格执行或实施优惠的地方。所以二套房利率优惠也无从提及取消与否。我们认为其规律是贷款额度偏低时收紧，充裕时相对宽松；房价上涨快的城市偏紧，上涨幅度低的城市相对宽松。到四季度银行尤其是国有银行对继续增加按揭贷款业务热情已经不高，所以国有银行目前宁可选择“厚利少销”，也即实行相对偏严的规定。 二手房营业税减免——应该不会续期。政策原文中提出“暂定执行至2009年12月31日，在目前市场交易活跃环境下，我们认为该项政策延期可能性不大。该项政策退出不会对开发商产生负面影响。因为理论上分析营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场，这对销售新房的开发商而言不是坏事。 地方政府优惠政策——一般截至2009年底。各地方政府在自己能力范围内也出台了优惠政策，主要为购房契税的减免，一般各地方政府政策都规定了有效期，截至2009年底取消的居多，预计到期延期的可能性也不大。当然会一定程度影响购买力，但程度并不严重。 投资策略：我们认为短期内市场的购房情绪不会突然逆转，成交仍将保持活跃，政策在短期内也不会突然出现转向。重点推荐万科A、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、北京城建、冠城大通、安徽水利、昆百大A、南通科技。 地产公司发展潜力指标比较 中信证券 陈聪 地产公司的个股选择一直是困扰市场的问题，因为地产行业业绩受到结算时点的影响，未必能够有效反映公司经营的正常情况。我们精选了五大指标，以衡量地产公司的发展潜力。我们选取总资产排名靠前的60家地产公司，剔除2008年初以后资产重组或注入造成财表无法前后对比的企业(比如中南建设、新湖中宝)。每个指标最高者得分为1，排序得分见附表。 指标一，存货增长。我们采用2009年三季报的存货科目除以2008年底存货增长。这个指标反映了企业拿地的热情。 指标二，现金充裕程度。我们采用2009年三季末资产负债表货币资金科目除以2009年前三季度购买商品，接受劳务支付的现金。 指标三，销售能力提升度。采用2009年前三季销售商品、提供劳务收到的现金除以2008年全年销售商品、提供劳务收到的现金。我们之所以抛弃常用的预收款指标，是因为预收款在深圳等高预售城市必定比较低，并不代表公司融资潜力。这个指标动态说明了公司销售能力的增长幅度。
指标四，净资产增长速度(09年三季末比08年底)。这一指标反映了利润累积特别是增发对公司规模扩张所带来的影响。 指标五，费用控制能力。我们确实很难以地产公司的财务报表来反映公司的经营管理能力，但我们可以以销售费用和管理费用之和与公司销售商品、提供劳务的现金流入比较，以期说明公司的费用控制能力。
