没有什么就没有发言权 《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权

 没有什么就没有发言权 《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权


严格说来,要测度一个市场是否存在房地产泡沫,一般有两类方法,一是直接测度法,即利用理论模型计算房地产的理论价值,再比较理论价值与实际价格之间的差别,从而测度房地产泡沫的程度。另一类方法是间接测度法。间接测度法可以通过对一些指标进行时间轴上的纵向分析,做出房地产市场是否存在泡沫的判断,也可以对不同经济体之间的横向对比,做出某一经济体在某一阶段是否存在房地产泡沫的判断。这两类方法各有优缺点,第一类比较科学严谨,但操作起来的话,不同学者可以在理论模型中采用不同的变量,或者采用不同的理论模型,加之理论模型对现实环境的模拟较为困难,所以较难应用。第二类方法中的纵向指标法有确定的指标可依照,比较容易操作,但不够严谨;横向比较法易于定性分析和判断趋势,但难以进行定量分析。

考虑到我国目前的房地产市场发展还不够成熟,合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数都难以确定,有关统计数据的采信程度受到一些质疑,所以我们认为进行定量方法的测算很容易给人以误导,或者读者拿着一堆数字不知道是什么意思。在此,我们简化地用定性方式,对中国与不同经济体之间的房地产泡沫程度进行对比,结论不一定严谨,但相信更易于理解。

首先还是看日本的房价。看过《蜡笔小新》的读者应该记得,小新家的房子还有“三十二年的按揭贷款”要还。虽然有些夸张,但是要想在东京之类的大都市置办一套房子,贷款很可能要还上个小半辈子。竹下先生跟妻子生活在东京,每天步行十分钟到轻轨站去往公司上班。这套房子购买于2006年,是从他一个朋友手中购买的二手房,户型安排得非常紧凑,80平米的套内面积有2个卧室1个书房1个小客厅和厨房、卫生间。在北京和上海,这种紧凑的小三居户型只在90年代昙花一现过。不过房子也是一分钱一分货,花费了他5000多万日元,相当于当时的300多万元人民币,为此他需要还上30年贷款。虽然折合下来相当于约4万元/平方米(注意日本是计算套内面积,而我国计算的时候含了公摊面积),但这已经比房地产泡沫时期要便宜将近50%了。当然,很多年轻人买不起房,只能先租房生活。1室1厅1厨1卫的住房,在接近市中心的地方,月租约10万日元左右,2室1厅则可能月租超过14万日元。在获得2009年奥斯卡最佳外语片奖的日本影片《入殓师》中,主人公因为失业加上高额的债务,无力支付房租,不得不回到乡下再就业。(插入图3-2。标题为:东京银座聚集了全日本最贵的一些楼盘,在泡沫时期,这里据说是世界上楼价最高的地方,创下过每平米100万美金的疯狂记录)

这就是日本的首都,2008年房价排名世界第四,每平方米单价接近18000美元。曾经有一部电视连续剧叫《上海人在东京》,说的是上海人在东京奋斗中的种种喜乐哀愁,而现在,上海的房价已经直追东京,在上海想买房也已经足够发愁了。有人拿上海与东京进行了一个简单的比较:一是东京的土地资源更稀缺。上海的面积是东京的3倍,常住人口1800万人比东京还少300万人,也就是说东京的人均土地资源比上海要更2倍以上。二是东京的经济实力更强,这个城市的GDP近似于日本GDP总量的三分之一,或我国GDP的总量,人均GDP水平近乎于上海的20倍,人均收入水平是上海的30倍。三是上海的房价水平已经逼近了东京的房价水平,只不过东京最好地段的豪华公寓价格确实令人咋舌,可能相当于每平方米10万-20万元人民币。

再看爆发次贷危机之前的美国。唐先生供职于一家投资银行,在五大独立投行倒闭或转型后,他们这个公司跻身新的前五大独立投行。他和家人生活在纽约皇后区,2006年在那里的法拉圣街区购买了一套住宅。这个街区居住着很多华人,离曼哈顿岛的直线距离只有10公里,区内绿化很好,建有环境优良的公园区,纽约申办2012年奥运会的网球场就座落在这里。他购买的房子套内建筑面积约2000平房英尺,相当于185平方米,购买时花了60万美元,当时相当于大概470万人民币。也许您会嫌贵,咱们不妨算算单价。如果按照国内的计算方法,这套房子以得房率80%计算(实际上公摊肯定远远大于20%),相当于国内宣传的230平方米。这个面积虽然有点奢侈,但在北京上海的高档小区并不鲜见。计算下来的单价是20435元/平方米,大概比目前北京市一些著名地标型楼盘如富力城、乐城国际、紫金长安等等的价格稍微低一点。如果您非要说当时北京的楼价还没有这么贵,那么咱们还没有算其他的一些账,比如说美国的二手房都是精装修带全套家具家电,车位、草坪免费,而这些在国内还得再加上至少三、四十万。当然,在美国持有房产是每年要交税的,因为(前面介绍过)地皮是你的,你不仅有使用权,也有所有权。要不然怎么人家有什么好东西喜欢往屋后或地窖里面埋呢,咱们这住塔楼的就算有个金元宝想埋了,也没地儿刨坑。(插入图3-3。标题为:纽约皇后区的法拉圣街区是除了曼哈顿南端downtown的纽约唐人街之外的又一个华人聚居区,居住着许多华人,配套设置也较为完善)

在“金砖四国”里面,莫斯科的房价最高,在2008年排名世界第二,均价达到20853美元/平方米。不过如果时光倒回世纪之初的2000年,当时石油价格每桶大约20美元,尚未走出经济低谷的莫斯科房价低迷,购买一套一居室只要2万美元左右,跟北京的房价也差不多。随着经济的复苏、油价的上涨和石油美元的大量流入,莫斯科的房价像燃烧的伏特加一样火爆起来,2001、2002两年年均涨幅约为17%左右,2003、2004两年,年均涨幅超过30%。到2006年,均价同比上涨了近一倍达到4000多美元。如果按照2008年的2万多美元计算,年均增幅也是超过100%。难怪经济学家也惊呼“看不懂”。不过,2008年下半年开始,受到国际金融危机的冲击和卢布大幅贬值的影响,按照美元计价的俄罗斯的房价也大幅下跌。按照另一个统计口径的数据,2009年2月的莫斯科房价比最高峰时下跌了16%,甚至有专家预言到2009年底,俄罗斯房价要被“腰斩”。

其他“金砖”国家的房价和亚洲国家的房价又如何呢?在印度,由于建材市场滞后和房地产市场的迫切需求,加之对人口增长的放任,印度各个中心城市的房价近年来急速攀升。印度最大的商业城市孟买2008年荣膺全球第十贵的城市,平均房价水平达到9163美元/平方米。在巴西首都圣保罗,要在市中心位置购置一套类似前面的那种200多平的公寓,只要花上大概100多万黑奥就行了,还附赠2-3个车库。在韩国,近年来房价涨势凶猛到掀翻了建设部部长。2005年2月25日,韩国总统卢武铉在执政两周年纪念演说时指出,将对房地产投机“不惜一战”。然而,房价反而以更加凶猛的势头上涨,导致2007年11月15日,韩国建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书官李百万、青瓦台经济辅佐官丁文秀,因为房地产政策问题而提出了辞呈。韩国建设部2006年的一份统计数据表明,过去三年里,被政府指定为“七大泡沫”地区的年平均房价上涨率,最高为年租金上涨率的21倍。那么,这掀翻建设部长官的房价到底高到什么程度呢?折合成人民币,首尔的平均房价大概是1万8左右。2005年做的一个调查现实,韩国人要买房子,不吃不喝要攒够6年,而首尔地区需要攒7.7年。聪明的读者,您算算在北京买一套房子,不吃不喝要攒多少年  

爱华网本文地址 » http://www.413yy.cn/a/9101032201/238754.html

更多阅读

《生命本能系统论》第三章——郭生白上 生命本能系统论

第三章 中医怎样认识疾病一.疾病是什么?疾病是生命过程中一个非常态的现象。中医认识疾病是在生命过程中认识的。  疾病有多少种?这是谁都说不清的问题。我们只能从以往的医学记载中了解我们的先辈发现过什么疾病、治疗过什么疾病

《失明公主——鸢尾》第三章初遇3 暖暖公主第三章

第三章初遇(3)冷铭柏没有想到自己会那么触霉头,居然在自己当值的时候冒出了个刺客,自己这个禁军首领当得还真有点郁闷。听属下说那刺客肩上受了伤,便领了一大队人亲自去追。不料那刺客居然逃进了和废园没什么差别的鸢宫里,而偏偏这个和废

异术全才 《金融异术》第三章~~第五章

系列专题:《金融异术》第三章沃尔特·迪默(Walter Deemer)只要你觉得自己找到了华尔街的钥匙,就会有人走过来,换一把锁。只要有一个指标行得通,不管多好,也不管用了多长时间,就会有什么东西插进来,改变这个指标。因此,我们随时要警惕新事物的

魔域传奇挑战第三章 《私募江湖》第三章之君安证券传奇

就在第一起券商整合事件尘埃落定后不久,谁也没想到正如日中天的君安也卷入风暴中心。在君安MBO(管理者收购)东窗事发之前,谁都愿意相信,君安证券将成为国内第一个美林或高盛这样的金融帝国。但是,事情却朝相反的方向发展。君安证券的总裁

声明:《没有什么就没有发言权 《楼市迷局》第三章之没有比较就没有发言权》为网友那份执着分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除