城市商业银行风险 地、县级城市商业地产风险大



      昨日又遇朋友求助,话题是一个县级市的新建建材市场如何招商?经了解获悉该建材市场位于县级市市郊,市场建筑面积可称当地最大,因而想打造称当地最高端的建材市场,但眼下的招商却出现困难,当地的建材商不想再扩张的居多,而上一级城市的建材商今年生意几乎都不好,也不想再到更小城市去建立分店,这个现象是建材市场的开发商事先没有预料到的。看来眼下已成一股风潮的商业地产,正以“城市综合体”和“专业市场”形式在地、县级城市蔓延,各地、县级小城市的商业地产项目正在呈高风险发展状态。

  前几天笔者讲述了另一个商业地产项目,一个县级市的新建“城市综合体”项目销售近半时不再动销,一些被投资客看好的门店优先销售了,一些位置好的住宅被投资客挑选了,剩下过半的住宅和一部分店铺几个月没有动销,开发商急了但市场反应依旧迟缓。昨天前来咨询的建材市场项目,也和前述项目遇到相同的问题,那么,地、县级小城市的商业地产为什么会开发得如此艰难呢?

 城市商业银行风险 地、县级城市商业地产风险大
  传统的民用地产开发商要考虑的最多就是,炒房客或买房客感兴趣的卖点在哪里?而房地产市场长期以来几乎不靠商业策划,靠的是政府的宏观政策,开发商要考虑更多的只是如何拿地,建什么样的住宅容易出手。在这样的经营市场氛围中,初始流行起来的商业地产,也让许多开发商沿着民用地产的惯性思维去做事,恰恰忽略了商业地产事关重大的第三方意志,即当地老百姓对新建商业地产项目服务内容的需求迫切性如何?

  任何商业地产的成败都取决于公益服务和商业服务所面向的群体,社会公众对这个项目感兴趣,乐意到这个商业地产项目的区域去游乐或购物,就能够营造起项目的旺盛人气,当地人愿不愿给新建的项目捧场,当地业内人士即潜在的投资客会考虑得更多,当地人的生活习惯如何?项目位置的便利与否?当地是否存在了相同业态的项目?这些重要依据往往被开发商所忽略,到了项目开始销售或者招商时,遇到困难才去分析原因也就为时晚了。

  上述两个商业地产项目都位处县城郊区,也都距县城有十几分钟的车程,就那个“城市综合体”而言,一些大城市里司空见惯了咖啡馆、西餐厅等布局,县级城市的消费者会觉得那是比较奢侈和寂寞的地方,其他一些小吃、购物场所虽然可以接受,但这些东西市区都有,也就无需驱车十几分钟到郊区去完成。能够给商圈制造气氛的消费者们认为,新建的“城市综合体”项目没有什么满足他们基本需求而又具有差异化的东西,也就不会选择闲时就去那里逛逛,这样的游人少了,商业项目也就冷了,投资客想到了这些场面后怎么会有投资热情呢?

  专业市场与“综合体”不同的是可以没有游乐的人群,但必须具有购物的人群,作为建材卖场的专业市场,当消费者有购买建材需要时,是否选择到新建的建材市场来,这也是投资客或商家考虑更多的前提性问题,由于传统行业的建材销售,各地都不乏一些小型市场或建材一条街,当地人也习惯了那样的场所去购买建材,更重要的是这些建材销售点大都在城区,消费者前去购买会比较方便,因为装修涉及到的建材上百种,消费者几乎在装修期间天天跑建材市场,在郊区的建材市场虽然只有十几分钟的车程,但对消费者来说也是多有不便了。

  不论是建材市场,还是其他农产品交易市场,作为专业市场的商业地产开发,还得考虑所涉行业的当地市场需求量,通常情况下地、县级城市的专业市场平时大都处于饱和或平衡状态,新建专业市场势必从老市场中去分流人群,人群是否分流成功是一方面,而分得部分甚至是大部分人群后,这个需求量是否就能满足了新市场的容量?如果新市场商户入驻后不能实现足够的销售业绩,留在新市场里的时间就不会长久,新市场也就难以持续经营下去。所以,就目前各地的情况来看,地、县级小城市的商业地产开发风险远大于收益,有投资意向的企业还得谨慎为妙。

  

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