包租公婆高手心水论坛 “炒房夫妻”威尔森如何成英国最大的包租公婆



  威尔森夫妇是英国房地产上一个传奇,两人本来只是数学教师,却凭着敏锐的投资眼光,并大胆融资运用极高的投资杠杆,从只有两套房子的小业主,在短短10多年内,成为英国最大的包租公/婆。

  在去年10月金融海啸前,威尔森夫妇曾拥有910套房子,资产总值高达2.5亿英镑,他们也是英国首位炒房成为亿万富豪的人,在英国最新富豪榜排名第793位。

  而今年9月,这对夫妇终于想收手了,准备全部卖掉手上的700多套房产。在还掉银行贷款后,预计威尔森夫妇能净赚1.2亿英镑。

  以租养贷

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  威尔森出生在一户贫穷人家,他清楚记得10岁时的圣诞节,一个妹妹一出生就夭折,为了埋葬她,全家没钱过圣诞。邻居孩子都不和我玩,当时我想,总有一天,我一定会比他们更有钱,这就是驱使我挣钱的动力。

  但薪水微薄的数学老师工作,并不能让威尔森摆脱贫穷,即便在工作后,他与太太朱迪斯,每周只能靠200英镑存活。

  1975年,威尔森夫妇省吃俭用,以8200英镑买下第一套房子,这是一套位于英国梅德斯通市郊区的三居室。1986年,他们购入较大的第二套房子,以为两个女儿留出更大的活动空间。由于他们考虑到,女儿在成年后,短期内很难拥有自己的房屋,于是威尔森夫妇决定保留第一套用以出租,今后将房产留给女儿。

  这时,他们发现第一套房子的租金,足以支付第二套房子的贷款,而且还有盈余,由此产生当包租公、包租婆的念头,这也让他们变成了亿万富豪。

  在随后的几年间,英国经济低迷,房地产价格开始下降,利率下降,银行拼命贷款。大约在同一时间,朱迪斯发现,在过去的一个世纪里,房价每七年增长一倍。更重要的是,作为教师,她发现班级人数每年都在增长,她意识到,从根本上,每个人都需要自己的房子,房地产市场永远是一个卖方占主导的市场。

  在英国,因为没有足够的土地,任何时间买房都是对的。朱迪斯强调。

  1991年,威尔森夫妇开始投资性买房,大多数在拍卖会上买入。第一套房,他们以9.8万英镑买入,而当时他们银行户头里只有1万英镑,成交后必须找银行按揭。那时候我非常忐忑,不过我现在买套房子,眼睛都不眨一下,朱迪斯表示。威尔森夫妇觉得,他们买房主要是为了出租,而从拍卖场买房,都是有保障的租约,他们就不必再重新找租客了。

  简而言之,威尔逊夫妻投资方法就是以租养贷,你的房租必须高于贷款的25%.朱迪斯曾发现,阿什福德市肯特地区的三居室的房子,比15英里外梅德斯通的有100年历史的二居室的房子还便宜,但这两种类型的房屋租赁价值是一样的。威尔森夫妇觉得,阿什福德房子的价值被低估了,便大肆购买。

  高杠杆

  永远不要用自己的钱朱迪斯建立的教授炒房心得的网站上这样写道。

  很多人买房,都会支付一大笔首付,威尔森夫妇则永远将首付降到最低比例,并将房子按上按,不断从银行贷出资金,滚动投资作为买另一房子的首付。

  正是得益于不断下跌的贷款利率,双双辞去教师职务的威尔森夫妇开始了疯狂炒房生涯。如此类推,两人只需花极少本金就能买入很多房子,单是2003年就买进了350套房子-几乎每天一套。更有在一天内,用1,000万英镑连买40套房子的疯狂经历。

  以位于阿什福德市肯特地区的一套三居室房子为例,威尔森夫妇在2001年9月买入,当时价格为10.2万英镑,首付仅为1.53万英镑,而现在的价值高达22.5万英镑,资本回报率高达804%.

  威尔森夫妇投资的另一条黄金定律是:不在自己不熟悉或者太远的区域置业,因此他们所有的房产都在离他们住所40分钟车程的范围之内-200套在梅德斯通,320套在阿什福德,他们甚至在一条街道上买了15套房子。

  很多英国人认为,威尔森夫妇赚钱的秘诀就是阿什福德,阿什福德原来的房价很低,但后来英法海底隧道贯通,当地成为英国最热门的房地产市场。

  除了地段外,房型也很重要。他们认定,理想的投资目标是价值约18万英镑的房子,因为价格太高的房子很难租售出去。此外,一定要带宽敞的院子和停车位,这样更易保值、升值。而正是这种投资理念,使得他们的投资不至于受到金融海啸太大的冲击。

  如今这对夫妇依旧开着二手车,从不出国度假,只有与房地产经纪人打交道时,才会拿出体面的衣着营造富人的形象。elab.威尔森夫妇的炒房黄金法则

  问:最初怎么想到投资房地产?

  朱蒂斯:开始炒房是因为我看到了赚钱的机会。我去炒房,也是因为我对股市一窍不通,我觉得炒房似乎是更稳妥的一种投资方式。

  问:如何找到投资目标的?

  朱蒂斯:只要精心挑选好的地段和精品房,再靠着一些我们自己总结出来的秘方,20多年来我们手中的房子没有一套贬值过。

  我们刚开始炒房没多久,手里的三套房子就卖出去了,当时只赚了2000英镑。过了半年,那三套房子就涨了1.5万英镑。从那以后,我们就懂得了,千万不要计较小钱,丢了大钱。

  问:为什么,现在要出手所有的房子?

  朱蒂斯:现在银行房贷利率是0.5%,我活了这么多年,利率从来没有如此低,而利率越低卖房越容易。我估计英国下次大选时,利率会上升,届时情况会有变化。

  坚决不用自己的钱去炒房,贷款买房,靠租金支付房贷;

  坚决不去不了解的地方买房,只买自己居住地区周边的房产;

  只买升值空间大的精品,哪怕暂时下跌也会很快上涨;

  一定要买黄金地段的房子,房价将只升不降;

  最理想的投资价值约18万英镑的房子,因为太高很难租售出去;

  一定要带宽敞的院子和停车位,这样更容易保值、升值。

  

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