爱华网MALL来了，它从大洋彼岸而来，夹风带雨而至；旌旗指处，遍地开花。无论沿海发达城市还是内地一线乃至二线城市，俱皆烽烟四起，一时间，中华大地“MALL火”熊熊，上海的“海派”———新天地、正大广场、港汇广场；深圳的中信时代广场，广州的百信广场，珠三角的华南MALL，五洲风情MALL，北京规划中的四大MALL以及金源集团的55万平米的“金源时代购物中心”，厦门的SM时代广场，南宁的“香榭里中心”，海南的中央购物公园等纷纷崛起。 有人风趣的说，MALL的“大跃进时代”来到了，中国将要成为全球MALL的“高产区”。其实这么说并不夸张。有报道称，到2003年全国已有大型购物中心三百多家，在建的面积超过十万平方米的有二百多家，号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现，有的建筑面积甚至接近了90万平方米，据统计现在我国的购物中心平均达到了13万平方米。 MALL在中国掀起一股热潮。商业，地产业，投资机构等多种行业，多种资本乃至地方政府都争先恐后在MALL市场角逐。有一些成功了，另有一些在仓促上马大型商业项目，摸着石头过河，把MALL当作“一个，什么都可以装的筐。为了追随时尚概念，甚至连大型农贸市场也冠以“MALL”的头衔。 那么，中国的MALL究竟该向何处去？
MALL的起源和现状 Mall的英文全称是ShoppingMall，其意为大型购物中心，它属于一种新兴的复合型商业零售业态。根据字面的意思，它可以直译成“购物林荫道”。Mall的原意是指林荫道，在ShoppingMall中Mall指的是步行街，在购物步行街上购物和漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适惬意，因此称之为购物林荫道，即ShoppingMall。欧美国家的购物中心伴随家庭汽车化、住宅郊区化而产生，起源早、较为成熟和规范，后逐步蔓延到日本、东南亚和我国香港、台湾地区。美国是发展ShoppingMall的先行者。目前普遍认为Mall是由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。“shoppingmall”是世界上最为流行的商业业态，是西方国家消费者购物休闲的重要场所。 国内MALL的发展分析 就造MALL而言，原则是政府规划在先，房地产商开发在后，商家经营又再其后。成功经营的MALL，居民得到了购物、娱乐、休闲等多方面的享受；商家得到了赢得的商业利润；房地产商得到了开发的利润；政府收到了增加就业和税收，繁荣市场经济、美化市容等成效。MALL的成功是政府、房地产商、商家和消费者的共同愿望，因为四者都是受益者。 一些购物中心按照国外的思路首先在城郊发展，但是不久就出现了城市“空心化”的问题，为了振兴城市中心区，政府在城市中心推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。目前中国在远离城市的郊区建的Mall，由于我国特殊的国情面临着种种的困难。由于各种原因，大部分Mall的运作模式最后都走了样。 据报道，上海正大广场在开业启动之初只启动了30％的功能，目前的招铺率也才达到85％，而且其中真正开始运营的只有60％，还有30％在装修。上海正大广场位于陆家嘴、人居环境和交通配套等还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77％的消费者来自周围社区。中国的Mall的选址，大多数也是选择在城市中心区，但由于定位不明确，与百货商店形成了直接的竞争关系，故而并没有获得好的效益。 在珠三角，一些开发商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。类似广州新中国大厦这种以返租方式出售铺位的比比皆是，但最后却出现因开发商资金链断裂而使业主铺位被法院查封的事情。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在30％左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40％左右的商铺。目前潘石屹的“建外SOHO商业街”的商铺已经销售到小业主手中，推广人员需要小业主的委托，统一招租。因此，如何在商铺卖出的前提下进行品牌招商和经营，完善统一风格的商业街，仍是一大问题。 MALL的运作：是商业还是地产 眼下是“体验经济”盛行全球的年代，Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商心动，Mall已渐成为一种新的投资方向而备受追捧。有的房地产商将购物中心作为物业来做，而有的经商者把它当作商场来做，但它到底是商业还是地产呢？实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。 商业地产包括有商业和地产两个部分。商业地产的开发权、所有权、经营权、管理权是独立分开同时分工合作的。开发商通过运做项目赚取开发投资利润；所有者出租商铺赚取租赁利润；商铺经营者赚取经营利润；商业物业管理者赚取管理利润。操作商业地产需要把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，同时要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式。如果参与经营，则必须拥有商业操作的人才团队，不能只是用住宅开发的经验搞商业地产。最为关键的是，设定科学合理的投资回报的模式，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，实现最大化利润；是赚短期利润还是谋求长远利润，量体裁衣，量力而行。 中国的MALL要走本土化的策略，与中国实际商业环境、消费观念相结合，创造多元化投资商业格局。立足本土需求，了解国内外的消费习惯和经济结构的差异，了解项目对城市及对周边社区的辐射面，特别是对周边社区的消费结构、消费需求总量和人群购买力都要做详细的论证分析；在招商中也走与西方不同的特色之路，满足不同层次消费者的需求，整个商场的布局和经营方式也应随着消费人群的变化进行阶段性调整。我国MALL的建设与发展仍处于初级阶段，缺少整体、科学的规划与管理。各地区经济发展水平的差异决定了MALL的建设必须因地制宜，因此，如何使MALL的建设国产化、秩序化、科学化，都是当前政府、理论界和企业界需要共同关注和解决的问题。
