高危妊娠管理制度 “勾地制度”遏制高危房价



 勾地的一个程序,也是招拍挂,同样是价高者得,但不是什么人都有资格来参与,避免了恶性竞争,避免了地王的产生

  文  牛刀

  中国的高房价很快就要雪崩,这不是以人的意志为转移的,也不是权贵们可以阻止的。这是高房价自食其果,也是经济规律使然。中央主动清理市场,地方比如广州推出的“勾地制度”都将从上而下或从下而上遏制高危的地产现状。

  中央的重拳

  从目前的趋势来看,在中央政府一系列根治土地顽症的刀子下,很快会出现市场的分化。一是市场住宅产品结构出现调整,大量的中低端住宅推向市场,逆转市场的供求关系;二是央行很快进入加息通道,遏制楼市投机行为,一线城市的房价在货币政策的转换下,一年之内房价至少要下降50%,二三线城市泡沫比一线城市小,要看各个城市情况而论,但是,因为处在一个货币体系之下,呈现的必然是普降的格局。

  首先是国土资源部督办9省市18宗的闲置土地。这些土地分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏9省(区、市)。按闲置时间分,闲置满一年未满两年的有11宗,闲置满两年的有7宗;按闲置原因分,企业自身原因的有5宗,政府拆迁未及时交地原因的有5宗,城市规划调整原因的有5宗,其他政府及有关部门原因的有3宗。

  不查不知道,一查才发现大量的城市住宅用地都在闲置,有的开发商手上的闲置土地可以开发150年。仅上海一市,闲置土地就多达4000万平方米,按照上海目前的销售总量,造出来的房子可以卖两年。在这些高房价的重灾区,宝贵的土地都囤积在开发商手上。

  其次,查处全国各大城市闲置地王。2007年以来,为了炒买炒卖哄抬房价,许多地方政府联手开发商,以地王这种现象欺骗全国民众,大量的地王除了把周边房价哄抬起来外,根本没有开发,在广州的27宗地王中,真正在动工的只有3宗,当上海、北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉、成都等许多城市的地王都在乱草丛中晒太阳的时候,房价已经被炒到了天上。

  第三,针对央企频频参与炒地,国资委勒令央企78家非房地产公司退出房地产市场。此举告诉市场,中央非房地产开发的企业,不再参与炒地和囤地,不再涉足房地产开发,已有的项目在股权方面尽快剥离,没有开发的不再参与。并同时宣布,70%的住宅用地必须用于开发社会保障型住宅和90平方米以下的普通住宅。

  这场轰轰烈烈的土地风暴,先从体制、管理和用途上规范了土地的利用和开发规则,遏制了疯狂的炒地囤地行为,扭断了高房价的炒作链条。中国高房价源头就是土地,从全球各大经济体房价泡沫破灭的过程来看,只有化解土地泡沫,才能最后促使房价理性回归。

  广州的“勾地制度”

  中国住宅用地开发体制的弊端,已经充分暴露。现行的直接招拍挂模式,导致的结果就是有的参与拍地开发商,根本就不知道这块地适合建什么房子,怎么建这些房子,就拼命举牌,将地价越拍越高,拍下来以后才知道坏了事。最典型的就是北京的广渠门15号,拍下来后居然提出修改规划,这是一件十分严肃的事,是能用钱来开玩笑的吗?

  这种体制的源头是土地价格的狂涨,许多开发商把地拍下来不是为了建房子,而是作为资产配置,有的是为了上市融资,有的是为了坐等升值,那么多所谓的地王,除了拉高周边房价外大多数都在闲置。但是,开发商却在到处找地,并且搬出所谓的稀缺理论,十分可笑。

  地王,成了高房价的标杆。中国社会许多有识之士无不拍案而起,痛斥这种公开的官商勾结,利用高房价掠夺和欺诈城市平民的恶劣行径。国19条出台后,市场仍在观望,房价仍然在上涨,一个主要原因就是,市场不相信地方政府会去执行这个决策,就像市场不相信央行会在今年加息一样。政府的诚信受到了中国社会从未有过的高度质疑,所以,该买房的还在买,该炒楼的还在炒,全然不知道大难临头。

  从北京收回大龙地产闲置土地开始,所有的关于土地的问题已经变得非常严肃。最近,广州市出台了“穗7条”,对整个住宅用地的开发体制进行了有益的探索。主要内容是:1、建立用地预申请制度。2、年内投入45亿元,供应土地1.05平方公里,建设300万平方米的保障房,储备3平方公里左右的保障性住房用地。3、加大商品住房的用地供应,建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位的普通商品住房用地为主流的供地结构,支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。4、探索创新土地公开出让方式。5、建立土地竞买风险预防机制。6、“地毯式”清查闲置地。7、实行“阳光用地”工程,全方位、全过程公开土地供应和监管信息。

 高危妊娠管理制度 “勾地制度”遏制高危房价
  “穗7条”的核心是建立用地预申请制度(俗称“勾地制度”),根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。广州计划结合统计分析未来人口增长、土地资源后备潜力、楼市供求关系、城市规划等情况,建立一套评价计划编制科学性、合理性的指标体系,今后将特别注重控制居住用地的新增规模,合理设置供地布局,既保证民生用地的合理需求,又确保土地资源的可持续利用。先勾地,再招拍挂。

  所谓“勾地制度”,也就是用地预申请制度,是土地主管部门根据市场情况和产业特点,对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案,由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格,如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期,主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地,提出用地申请者应当参加,且报价不得低于其承诺的土地价格。

  根据广州市国土房管局去年的调查,约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求,总需求建筑面积约100万平方米。今后两至三年,将重点依据这些需求,并结合楼市运行情况来确定限价房供应规模。今年限价房供地将重出江湖,计划至少供应用地40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价房约10000套。此外,今年广州还有近800套的存量限价房可买,其中金沙洲中海金沙馨园400多套限价房,计划在今年五一左右上市。

  勾地的一个程序,也是招拍挂,同样是价高者得,但不是什么人都有资格来参与,避免了恶性竞争,避免了地王的产生。说勾地制度勾走了高房价的魂,其主要原因是,勾地制度导致了整个住宅用地价值的重构,使其回归到符合城市居民购买力的水准;其次,勾地制度杜绝了土地的闲置和浪费;第三,打击了囤地和炒地的投机行为。这三点,是勾地制度的核心。  

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