爱华网文/黄绪江
在金融危机的背景下，发展房地产业已成为拉动经济增长的一条重要途径。2009年，在相关政策的刺激下，我国房地产市场经过短暂的“蛰伏”后，再次呈现欣欣向荣的景象。地王频繁产生，房价屡创新高，再次引发社会各界的关注和忧虑。本文以湖北省咸宁市为例，对欠发达地区房地产市场发展情况进行了调查，对其存在的问题进行了剖析，并提出相关建议，以期为促进欠发达地区房地产市场的健康发展提供参考。 欠发达地区房地产市场现状 房地产开发投资迅猛增长，开发面积急剧扩大。2009年，全市房地产开发投资迅猛增长，投资规模不断扩大。全年完成房地产开发投资额39.55亿元，是2007年的2.7倍，比2008年增长56%。房屋施工面积410.91万平方米，比上年增长56.9%。 房屋销售面积持续增长，房价稳步上升。受金融危机的影响，2008年下半年，该市房屋销售平淡趋冷。到2009年一季度，销售开始转暖，二季度以来，房屋销售再现火暴场景，并保持快速增长态势。2009年，全市商品房销售面积105万平方米，比上年增长21.5%。随着房屋销售的火暴，房价再次步入上升通道，12月末，市区商品房销售均价2409元/平方米，比上年增长20%，市区最高房价达4000元/平方米，比上年最高价高出40%。 房地产贷款高速增长，信贷资金供应充裕。2009年末，全市金融机构房地产开发贷款余额4.4亿元，比年初增加1.9亿元，增长77.48%，有力地推动了房地产投资的快速发展。在居民购房热的带动下，个人购房贷款和住房公积金贷款出现快速增长。年末，全市金融机构个人购房贷款余额20.32亿元，比年初增加10.15亿元，增长99.85%；住房公积金贷款余额2.46亿元，比年初增加1.07亿元，增长77.22%。 开发用地竞争激烈，地价屡创新高。随着市场升温，市开发用地竞争日趋激烈，地价也屡创新高。据2009年9月23日《鄂南晚报》报道，9月18日，城区一宗面积3536.5平方米的开发用地，以1250万元成交，每亩地价达235.4万元，折合楼面地价1010元/平方米，再次创新该市楼面地价最高纪录，这是该市商品房楼面地价首破千元大关。 原因分析 2009年，欠发达地区房地产市场的繁荣，既是由金融危机时期积蓄能量在后危机时代的集中释放而引发，也是市场因素共同作用的结果，既有市场内生力量拉动，也少不了外部力量的推波助澜。 欠发达地区加快发展的内在需求。作为欠发达地区，咸宁市房地产市场发展滞后，有着加快房地产市场发展的迫切需求和强劲动力。同时，作为“1+8”武汉城市圈的重要成员，交通便利，具备打造武汉后花园的有利条件。随着产业升级，房地产业已成为许多地方经济发展的“引擎”。 价格洼地效应。与周边城市相比，咸宁市房地产起步晚，价格低，与武汉相比，更是有着很强的“洼地”优势，投资潜力巨大。巨大的价格优势，吸引了众多包括武汉市在内的周边地区居民，来咸宁购房置业。 刚性需求。据调查，刚性购房群体主要集中在以下几种人群。一是生育高峰期人群。在20世纪五六十年代生育高峰期出生的人群，子女进入婚育期，同时也进入了购房高峰期。二是新增的城市居民。随着城市化进程的加快，城市人口迅速增加，进城务工农民日益增多，这部分人群也陆续加入到商品房购买者行列。四是先富人群。这部分人群在没有更加合适投资渠道的情况下，往往把购买房产作为投资首选。 优惠政策驱动。2009年，为了应对金融危机的不利影响，国家出台了一系列保增长、扩内需的政策。为了更好地落实保增长的政策目标，咸宁市也相应地实施了一些促进经济增长的政策措施，特别是促进房地产市场发展的优惠政策，实施效果十分明显。一是购房入户政策，为农村居民进城购房消除了后顾之忧。二是商品房购房补贴政策，按照居民在市区购买商品房缴纳契税金额，全额给予财政补贴，极大地调动了居民购房积极性。据调查，2009年，全市共发放住房补贴4700余笔，补贴金额3100万元。三是提高住房公积金贷款额度，将住房公积金贷款额度由原来的10万元提高到20万元，在很大程度上提高了居民的购房能力。 值得关注的问题 房地产价格上涨过快。2009年二季度以来，咸宁市房价一路上扬，特别是临近年底，房价涨速进一步加快，年末，市区商品房均价同比上涨20%，最高房价同比上涨40%以上，已大大超过当地GDP和居民收入水平的增速，也超过了许多大城市的房价涨幅。虽然总体房价偏低，但咸宁市作为欠发达地区，居民的收入水平仍然较低，居民购买力增长仍然较慢，房价的过快上涨将使许多购房者望房兴叹，抑制许多居民正常的购房需求，不利于房地产市场的健康发展。 房屋空置率偏高。据统计局数据显示，2009年末，全市房屋空置面积71.38万平方米，同比增长3.26倍，占全年房屋竣工面积的58.6%，其中，住宅空置面积56.47万平方米，同比增长5.5倍，占全年竣工面积的51.8%。也就是说，全年有一半以上已竣工的商品房没有销售出去。随着在建楼盘的不断增加，商品房供大于求的现象将更加突出。 房地产信贷风险苗头初现。在金融危机的影响下，一些抗风险能力较弱的房地产企业陷入困境，房地产开发贷款也随之进入不良。据对该市4家国有商业银行初步统计，2009年，咸宁市先后有5家房地产开发企业开发贷款进入不良。虽经大力清收，到年末，不良开发贷款余额仍有3280万元。同时，个人住房贷款也有少量出现不良，4家国有商业银行不良个人住房贷款年末余额为757万元。虽然不良贷款总量还较少，占比也很低，也都有足额资产作抵押，但是，风险苗头值得引起高度重视。 政策建议
为了促进欠发达地区房地产市场的健康发展，针对咸宁市房地产市场发展的现状及存在的问题，笔者建议： 加强市场调控，抑制房价过快上涨势头。针对该市房价涨幅不断加快的现状，政府有关部门应采取有效措施，加强调控和引导，抑制房价过快上涨。一是加快廉租房和经济适用房的建设步伐，增加保障性住房的有效供给，充分满足中低收入家庭的住房需求，分流商品房购买群体。二是加强房价监督，严格价格管理，打击价格欺诈、哄抬房价等不法牟利行为，使房价能充分体现价值原则。三是加强舆论引导，大力宣传正确、健康的消费、投资理念，引导居民健康消费、理性购房。四是加强市场监测，及时发布房地产市场统计数据及供求信息，稳定市场预期，防止虚假信息引发市场波动。 加强信贷管理，防范房地产信贷风险。针对新一轮房地产热，国务院最近出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策。金融部门必须认真落实，严格执行。一是要落实对二套住房购房贷款的差别化信贷政策，严格执行二套房贷款首付不低于40%和贷款利率按照风险定价的规定，合理引导住房消费，抑制投资、投机购房需求。二是要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发贷款或开发项目发放房地产开发贷款。三是要加强信贷管理和监控，加大清收力度，及时化解已出现的风险苗头，防止房地产贷款风险扩散蔓延。 完善政策引导，促进房地产市场健康发展。作为非常时期的非常之举，2009年一些地方政府出台的房地产刺激政策，对保增长、扩内需起到了重要的促进作用。进入后危机时代，经济发展逐步趋向正常，房地产市场也日益趋热，继续执行刺激政策已不合时宜，也不利于房地产市场的可持续发展。因此，有必要对刺激房地产市场发展的优惠政策进行清理和及时完善，逐步恢复其市场调节功能，用市场规律引导房地产业的发展，使欠发达地区房地产市场尽快步入健康、可持续发展的轨道。 （作者单位为中国人民银行咸宁市中心支行）
