广州小产权房出售 绞刑”小产权房调查(1)



  与中央政府只用了2个月时间便在打击城市房地产投机者的调控中收到奇效不同,在过去3年,由住房和城乡建设部、国土资源部,以及各级地方政府对分布在郊区的小产权房整治工作,却陷入了一种“绞刑”式的强制拆除泥淖之中。

 广州小产权房出售 绞刑”小产权房调查(1)
  2010年5月31日,北京市怀柔区杨宋镇梭草村,被称为“水岸江南”的32座仿古小产权住宅在3天内被夷为平地,这与3年前在北京市房山区青龙湖镇青龙头村的经历别无二致,2007年3月27日,青龙头村违规修建的85栋小产权别墅也以同样的方式被强制拆除。

  由于《中华人民共和国土地管理法》(简称《土地管理法》)中明确规定,农村集体土地不能私自流转,这种因修建在农村集体土地上并对外出售而得名的“小产权房”,在法律角度上并没有存在的依据,然而,对这些小产权房执行“绞刑”,也并未起到遏制它发展的势头。

  相反,据《环球财经》杂志记者3年来对京郊小产权房的调查,时至今日,小产权房问题已成为介于民生和法律的角力。对违规小产权房的妥善解决,各方更需在强拆之外找到更为智慧地解决办法,而它自身也事关中国新一轮土地制度改革的成败。

  

  被送上“绞架”的小产权房

  一个位于北京之南41公里的房山区,一个位于北京之北60公里的怀柔区,与3年前房山区青龙头村别墅被强制拆除相比,位于怀柔梭草村的“水岸江南”仿古小区,除了拆除时间和地域上的差别,其两者被执行“绞刑”,有着戏剧般的共同点。

  作为今年5月4日被国土资源部公布为督办的典型国土资源违法案件,修建在梭草村之南的“水岸江南”,一共拥有两期81栋仿古小院。国土资源部在当天的新闻发布会上表示,予以拆除的为2007年12月30日之后新建和续建的二期32栋宅院,另外49栋宅院则等处理政策出台之后一并处理。

  2010年6月14日下午,从怀柔区杨宋镇中心小学出发,向南走进梭草村,东行穿过相邻的四季屯村,沿着干涸的潮白河边的右堤路继续南行,10分钟后,便看得见马路右边一个大沙坑边的白色院落,这就是5月31日被强拆的“水岸江南”所在地,记者注意到,挖掘机轮胎痕迹和地上残缺的砖瓦随处可见。

  一位母亲带着儿子推着三轮车,到“水岸江南”一期工程西边的水管处拉水,他们是已经住进一期工程的业主,因为已经入住,所以其宅院尚未被拆除,由业主雇佣的一位村民则在水管处摘红透了的小樱桃。这位村民介绍说,院子里尚未通水,已经入住的业主只有在外拉水生活,不过电是通的。

  敲开另一位业主的大门,母女二人匆匆表示“等政策下来”,便不安地关上了大门。走进一个已人去宅空的院子里,昔日宣传可以种菜的院子长满了荒草,院子中的亭子已有油漆斑驳迹象;另一所院落门口,则贴着与拆迁无关的法院封条,房内也只有存留的铝合金窗栏在诉说着它曾被查抄的一幕。

  在房山区青龙头村,2010年6月16日中午,站在村庄边的马路上,仍然可以看得见3年前被强拆别墅的痕迹。在村子南边,当初被拆的85栋别墅空地上已经荒草丛生,两头花白的奶牛在悠闲地吃草。它们的旁边,是还未拆掉的49栋毛坯别墅。

  这两处住宅,均曾以“新农村建设”的项目而存在,开发商与各自的村民委员会签署了合作协议,村民也皆在村民大会上多数同意了项目修建。

  虽然两者被拆相差3年,并且同属于小产权性质,但各级政府部门却不约而同绕开了小产权概念而进行强拆,强拆理由亦极其相似。据北京市国土资源局上报北京市政府资料,青龙头村别墅所占地为房山区风景旅游设施用地,因此为非法占地。

  对于“水岸江南”,国土资源部工作人员此前接受媒体采访时则表示,它被列入黑名单,在于不符合国土资源部的规范标准。另据了解,“水岸江南”承包合同原本为修建“生态种植园”,也是因此,才被判定为“违法居住类建设项目”。

  

  矛盾的小产权房现实

  以青龙头村小产权别墅被强拆为起点,矛盾的是,对小产权房处以“绞刑”,并没有有效阻止小产权房的发展步伐。

  “水岸江南”被强拆之后,据中央电视台报道称,当地政府亦在回避小产权房概念,分析认为,这是为了避免更多的小产权房被拆,事实上,全国政协委员蔡继明今年两会期间便透露,仅北京的小产权房便占本地市场18%左右。

  另据蔡继明数年对全国小产权房调查,截至目前,全国小产权房所占土地面积已达66亿平方米,在西安,小产权房占当地房市规模则在25%~30%,深圳的小产权房,则可能占据当地房市一半江山。

  2010年4月中旬,位于房山良乡的一家本地房地产中介对《环球财经》记者说,目前在良乡周围各个村子,都有小产权房住宅。事实并不止于此,据本刊调查了解,无论在房山,或者怀柔、通州、顺义,乃至密云和北京最北边的延庆,皆有小产权住宅的身影。

  由于小产权房修建在村集体土地上,开发商并没有土地出让金以及各种税费成本,因此与商品房相比,小产权房修建成本和价格都具有明显优势,2007年以来,也是中国大城市商品房价大幅飙升的3年。这使得小产权房拥有了大量的需求。

  以“水岸江南”为例,每套面积300~500平方米不等的小产权宅院,以50年的租期租售给来自城市的业主,租金价格只有40~60万元。而以2010年3月北京市商品房每平方米均价1.7万元计算,购买同样面积的住宅,则需510万~850万,两者差价高达10倍。

  据调查,对于当地村民而言,也有将集体土地变现的需求。由于修建小产权地段,往往处于城市偏远郊区,这也意味着农民们无法从城市化过程中获得收入,加之人多地少,农民亦很难从传统种植业中获利。

  作为房山区经济条件靠后的村子,在青龙头村,每个村民只有0.5亩耕地,修建小产权房之前,村民主要收入来源主要为在外打工,人均年净收入不到1000元,这也是村民大会多数通过修建小产权别墅的原因之一。2007年青龙头村多位村民亦向《环球财经》记者表示,别墅建好之后,可以从租金等方面获得收入。

  事实上,作为地处偏远的村级组织,以及乡镇政府,看到城市周边地价上升,存在着将土地变现的冲动。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾指出,土地财政也成为小产权房需求旺盛的重要原因。陈锡文说,小产权房治理面对的是基层政府,面又很广,要让司法大有作为,有些不现实。

  基于此,小产权房的蔓延,无形中便成为基层政府、人民和《土地管理法》等国家大法的博弈,由于目前并无针对小产权房的法规出台,也造成了处理违规小产权房混乱而又矛盾的局面。

  

  农民、土地困局和房价高企

  小产权的供需链条,第一次将市民和农民利益统一在一起。由于城市房价高企,市民不得不寻找更为便宜、偏远地段的小产权房;又由于无法分享城市化进程中带来的好处,农民铤而走险修建小产权房。但是,它却相悖于包括《土地管理法》在内的整个中国土地制度。

  

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