每日一答 恒盛金陵湾的学区房能买吗?不推荐 恒盛金陵湾二手房

【每日一答】问:孟老师能评价下恒盛金陵湾不?交了认购金,就要付首付了,谢谢!

答:金陵湾,位于新鼓楼区郑和南路,地处长江、秦淮河、夹江交汇处。项目总建筑面积约55万平米,是由9幢14-56层的住宅和商业组成的大型城市综合体。整体建筑为Artdeco风格。项目北区6、7、8号楼已全部售罄,目前在售项目北区5号楼,其中5号楼建筑面积约为96-122平米,户型以2房2厅和(21)房2厅为主,兼有极少量观江跃层。

项目周边交通比较便利、商业配套也相对齐全,最大的卖点自然是南京师范大学附属中学树人学校、南师附中树人学校附小与该项目毗邻,双学区优势明显。

恒盛金陵湾目前在售的房源是北区5号楼,面积约为96-122平方米,户型以2房2厅和(21)房2厅为主,均价约25900元/平方米,毛坯交付。这个项目去年首开,次次售罄。目前在售的5号楼,每次仅推出50套房源,看起来销售不错,但真实的成交信息汇总显示这个5号楼其实去化并未过半。对这个楼盘,我的置业建议是“不推荐”。

1、学区不是房子的所有价值。该项目最大卖点是学区,但学区也掩盖了所有问题。这个地块本身是交通置业的三汊河地王,几经易手,成本奇高,本来是一个被套牢的地块。但树人中学搬迁到地块西侧赋予了其生命,极大抬升了项目溢价,所以去年一房难求。但我不建议仅仅为了学区去买一个房子,尤其是比周边贵出很多的情况下,这里蕴含着不小的风险。一个新建学校学区价值几何也有待验证,毕竟生源如何对学校也有根本意义。再说,有那么多钱买房子,解决小孩上学其实也不见得就没有办法。

【每日一答】恒盛金陵湾的学区房能买吗?不推荐 恒盛金陵湾二手房

2、如今该项目并不是很热销。虽然项目采取饥饿营销,每次仅推出少量房源,保持热销势头,但整栋楼去化并不理想,网上房地产显示,成交率只有37%。项目8月份领的5号楼销许,应该是领到预售许可证后一次性推出所有房源。但这种挤牙膏式的推盘涉嫌违规。它跟其他楼盘“捂盘”不同,其他纯新盘物价核准价高,只要不打折开盘也没人买,并不存在“捂盘”,但这个项目是贴着物价上限25900元/平米在售。所以其“饥饿营销”违背了南京市商品房销售管理的规定,买房人可以投诉,要求其敞开销售。

3、产品竞争优势不强。项目临近扬子江大道,噪音污染不小(记得当初梅家塘地块曾因临近扬子江大道而退地并更改规划);再看项目的两种户型,96平米和122平米房型。96平米户型中规中矩,并无多大亮点;122平米房型的21房也仅有一个卫生间,舒适度也不高。项目是四五十层的超高层,得房率较低(68%)。这个得房率可能跟斜对面的世茂外滩新城(好像学区也还可以的)比较类似,但价格估计要高出7000元/平米,值么?我比较怀疑。

个人粗略印象,这是个一美遮百丑的项目,故不推荐,供你参考。

  

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