万达商业地产是如何炼成的 万达商业地产投资50问

2014-04-08中国房地产网



谈到商业地产,万达无疑是亮眼的明星,以“万达广场”为标志的项目运作和品牌创造了一个个奇迹。今天给亲们推荐一张关于万达广场从定位选址到后期运作的好图,站在甲方操盘手的角度聊一聊操盘中的一些关键点及普适性的原则,取一取商业地产教父级大佬王健林的真经。

一张图看懂万达的商业地产经



王健林的八点真经

一、解决资金:寻求低成本的、能长期使用的资金

在这个行业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很难做的,即使能做,也走不远。

二、找到人才:自我培养

做购物中心,是先做商业规划,然后找租户,找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。因此,这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。万达现在几乎变成了一个学校,一些人来万达做了一两年,就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们干脆自己建一个专门的培训学校,慢慢培养商业地产人才。

三、只租不售:血的教训

万达在销售了商铺后,很多商铺的经营都出现了问题:商铺在销售后再进行商业规划、整合,无法保证经营的整体性和有效性。2004年,我们做了一个决定,购物中心只租不售。

说到这里,大家可能会说:你讲商业地产只租不售,你有钱有资金管道,我们规模小,但也想做,怎么办?我给大家出三招:

1.在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元,7%的回报率,住宅卖了2亿元,剩下3亿元作为租金回收,加起来,回报率12%,就可以了。

2.如果在一个核心区,旁边没有地做住宅,可以在购物中心上面规划写字楼或公寓,把上面的部分卖出去,也不要卖商铺。

万达商业地产是如何炼成的 万达商业地产投资50问
3.如果不能做写字楼或公寓,用地性质就是商业,那么就把租金回报率低的大店卖掉,以卖大店的现金流来平衡回报率,但不要卖小店铺,小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的,大店的租金则是非常稳定的,几乎很少增长。

四、做对程序:招商在前,建设再后

做购物中心,一定要先租后建,招商在前,建设在后。做一个购物中心,一般要招七、八家主力店,一定要是不同业态的组合,能满足一站式购物需求,同时提高比较效益。招商在前还能节省巨大的投资,在设计阶段与进驻的各店对接好,就没有无效面积,所有面积都能产生租金。

五、商业定位:地址、规模、主力店

具体到技术层面,商业定位决定项目的成败。那么,商业定位注重哪几个环节呢?

1.定地址:多番考察+了解政府规划

选址是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合。有时间的话,一年的时段,最好在黄金季节、非黄金季节,一天的时间,中午、晚上都看看。另外,了解当地的城市规划也非常重要。

2.定规模:15万平米是最佳上限

按照中国的国情和快速发展的态势,我个人认为15万平米是最佳的上限。

3.定主力店:娱乐、休闲占比加大

关于主力店和次主力店的确定,目前在世界上有一个趋势,更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。

六、搞好设计:抓住四个关键点

商业设计的专业性要求比住宅设计还要高,搞好设计有四个关键点:

1.人流动线

这是设计方面的第一要素。我们自己的体会,单一通道是最好的,最多一个环路。人在这种路线中,方向感好,容易找到位置。

2.视觉通透

在国外做购物中心有个设计要求,一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好,能刺激人的购买欲。

3.交通体系

卸货区全部安排在地下,人车分流,不和地面争位置。车辆,包括私家车、送货车,都不要和人在同一层面交叉。另外,厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。

4.主力店的技术标准

不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求,只有招商在前,与主力店进行技术对接,才能掌握好这些东西。

七、商业物管:后期管理是最大难点

一个商业项目,招好商开了业,才是挑战的开始,为什么?第一年很可能有部分商家经营不下去,选择退出,俗称“掉铺”。其风险最终还是转嫁给开发商。所以,“掉铺”后选择什么业态的商家重新入驻、选择哪个品牌、给他什么样的租金才是整个商业地产的重中之重。招商是一个持续性工作,商业招商的火爆不一定证明后期运营的成功。

八、承受压力:至少要两年培育期

一般来讲,商业项目要有三年的培育期,最少也要两年。开业之后麻烦事很多,主力店、业主、商户的投诉,机电的维保,环保的要求等等,尤其是市场的培育问题,前三年不稳定,很麻烦。所以,想从事购物中心这个行业,一定要有承受压力的心理准备。

  

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