爱华网2013年03月02日14:36来源：扬子晚报
国务院昨发布新“国五条”实施细则严控楼市，细则有三点新意，明确限购要覆盖所有行政区域
就在人们对上周出台的楼市调控“新国五条”力度之轻而疑惑不解时，昨晚6点，国务院再次发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“细则”），当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。最令人意外的是，“细则”要求个人出售自有住房将严格按转让所得的20%缴纳个税，这一举措被业内称为此番调控的“杀手锏”。
新“国五条”10大核心细则
1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
3、已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。
4、对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。
5、购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。
6、各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
7、对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。
8、2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。
9、全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
10、各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。
新“国五条”细则有3点新意
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次国五条细则出台非常重要，首先，限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收；第三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，上述三点具有新意。
杨红旭指出，此次以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高。动作有点大，对市场的影响肯定是利空的，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会受影响，三季度价格会有变化。
“两会”之后可能还有新政出台
有业内人士认为，与2010、2011年出台的调控新政不同，昨天公布的细则基本是一个“补漏式”的新政，主要是对限购令执行两年来所出现的问题进行完善和严格化。卖房征20%个税其实也是一个未得到有效执行的老规定，与民间所预测的房产税等新政还有一些差距，因此有专家认为，此次新政可以视为2月20日国务院常务会议“国五条”的细则，全国“两会”后甚至“两会”期间可能还有更进一步的新政。网尚研究机构总经理李智昨天就预测，“两会”后期还会有跟进政策。 王 烨
专家解读新政
高淳溧水也将进入限购阵营
1房价控制目标
本月底前要发布房价控制目标
此次，细则提出，各地要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。记者了解到，2011年初南京曾经公布过房价控制目标，后因中央政府并未要求2012年各地公布房价控制目标，因此包括南京在内的全国所有城市没有继续公布房价控制目标。如今，“细则”要求各地在一季度公布，也就意味着本月底之前将对外发布消息。业内人士预计，今年的房价控制目标恐怕也没有太多新意，与两年前基本相仿。
2统一限购政策
高淳溧水也将进入限购范围
细则要求，限购区域要覆盖全部行政区域。对此，南京市住建委负责人士表示，由于当前正好是南京区划调整的节点，各项工作正在逐步推进与完善，许多细节问题还有待研究，尚未落实。不过，专家表示这份“细则”已经表述得相当明确：“限购区域要覆盖全部行政区域”，换句话说，就算高淳溧水没有撤县建区，但是属于南京市的行政区域，也必须加入到限购的范围中来。
3二套房贷提高
或将提高至首付7成利率1.3倍
对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从国家统计局每月公布的各地房价水平来看，南京市始终保持前十的水平，房价涨幅最高时能冲进前三的位置，因此南京在不在“上涨过快”之列都有可能。至于如何提高二套房首付比例与贷款利率，许多人都猜测会将现有的首付六成、利率1.1倍提高至首付七成、利率1.3倍，不过这最终要由各家银行机构来确定。
4干预过高房价
预售方案报价过高将不发预售证
对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。对此，业内人士介绍，目前南京市在房价审批上的做法是，由开发商先向物价部门报批价格审核，再向房管部门申请预售许可证。今后除了物价部门审批外，房管部门也将参与进来，加强指导和监督。（记者 马祚波）
(来源:扬子晚报)
如何计算房产税？
两种方法：
（一）从价计算应纳税额的计算公式：
应纳税额= 房产原值× （1一减除比率）× 1.2%
（二）从租计算应纳税额的计算公式：
应纳税额= 房产租金收入×12％
要按照上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据：
* 计税依据
（一）以房产的计税余值作为计税依据：
对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。
1．投资联营的房产
以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
2．融资租赁房屋
融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费，借款利息等， 与一般房产税的计算有两个方面，一方面是对房产的计税余值征税，另一方面是对出租房屋的租金收入进行征税，因而从应纳税额的计算来说也有两种方法：
（一）从价计算应纳税额的计算公式：
应纳税额= 房产原值× （1一减除比率）× 1.2%
（二）从租计算应纳税额的计算公式：
应纳税额= 房产租金收入×12％
要按照上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据：
* 计税依据
（一）以房产的计税余值作为计税依据：
对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。
1．投资联营的房产
以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
2．融资租赁房屋
融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费，借款利息等， 与一般房屋出租的租金内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。
从价计征房产税：
1)、从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
2)、房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。
从租计征房产税：
1)、从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。
2)、房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。
3)、对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。房产税暂行条例实施细则最新调整全文
1、房产税试点征收范围
是在城市、县城、建制镇和工矿区的房地产。
2、房地产税纳税人
城市房地产税由产权所有人缴纳。产权出典者由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决的，均由代管人或使用人代为缴纳。对涉外企业和个人暂不征收城市房地产税中的地产税，改为征收土地使用费。
3、房地产税税率
1952年12月31日原政务院财政经济委员会在《关于税制若干修正及实行日期通告》中，将城市房地产原附加并入正税征收，税率调整为：房产税依标准房价按年计征，税率1.2%。 房地产税依标准房地租价按年计征，税率18%。
4、房地产税计税依据
为标准房地价和标准房地租价。对座落在广东省内批准开征地区的外商投资企业自有房产，按照房产原值一次减除30%后的余值依1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指按税法规定，在企业帐册的"固定资产"科目中记载的房产原值;没有房产原值或原值不实的房产，由房产所在地税务机关参照同类房产核定。
5、房地产税减免税规定
下列房地产减征、免征房产税：
(1)新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。
(2)翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2年房地产税。
(3)广东省规定：
①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征房产税五年。
②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税三年。
③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税五年。
④经税务机关批准，下列房地产可免征房产税：
a.从事农、林、牧业等利润较低的外商投资企业的房产;
b.投资于能源、港口码头、机场项目的外商投资企业的房产;
c.经财政部批准免税的其它外商投资企业的房产。
6、房地产税税款征收
城市房地产税由房产座落地的地方税务机关管辖。
厦门市规定从2000年1月1日起除从租计征另有规定外，一律改为每年征收一次，申报纳税期限为每年6至9月。
纳税义务人应在房地产评价公告后一个月内将房地座落、房屋建筑情况及间数、面积等，向当地税务机关申报。如产权人住址变更，产权转移或竣工后十日内申报。 免税的房地产，也要办理申报。
小结：希望大家对什么是房产税有自己的解读。也希望大家能够细细品味房产税暂行条例实施细则，明确房产税征收范围和自己是否需要交纳房产税。
警惕20%房产税推高新房价格 3日下午,全国政协第十二届一次会议开幕,全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康被记者围住。对当前争议达到白热化的“国五条”问题,贾康说,有利有弊,弊端在于会误伤刚性需求,导致这一部分人转向新房市场,使新楼盘热度升温,因此,政策出台后不会恒定不变,应做动态优化。
贾康认为,个人售房将按转让所得征收20%个税,是有关管理部门在综合考虑下,在两会之前回应社会诉求采取的一项措施,其实际效应是在二手房市场上,增加了交易的税收负担。在当前房地产市场供不应求的情况下,这种增加的负担基本上由买方承担,那么就会减少一些人实际成交的可能性。
贾康解释说,买方没有更多钱承担新增加的税收,就无法达成原来的交易,因此,二手房市场的温度是往下降的,这个政策是给二手房市场降温的。具体受影响的至少有两类:一类是,我买房就想转手去卖,这被归为投机的一类,抑制他们成交是可接受的,要肯定这方面的正面效应；但无可讳言,这个政策会对改善性需求一起抑制,有误伤效果。误伤改善性需求对房地产市场确实有一定的副作用。
“在二套房市场有一些刚性需求,如果政策不优化,购房者只好转入新房市场,增加新楼盘市场的热度。本来很多人希望看到房地产市场温度降低,那么搞不好某些区域某些新的楼盘温度不降反升,这也是有可能出现的。”贾康强调,不要孤立地看待政策,要做好配套。不仅是在商品房市场调控,还得加紧建设保障房,保障低收入家庭住有所居,不能把房地产调控只看做商品房房价这么一个问题。“如果保障房做得基本到位的话,商品房市场上的房价问题就没有那么大的杀伤力了。”来源生活日报) 20%个人房产所得税”究竟该如何缴纳？
何为“个人所得税”？国五条细则中强调的“个人所得税”究竟会如何征收？哪些购房成本可以扣除？记者昨日（3月3日）请相关专业人士进行了详细解读。
名词解释：个人所得税
根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。
征收方式为，1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=（计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用）×20%
2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%
相关税费、合理费用如何界定
南京市税务部门相关人士告诉记者，关于个人所得税的计征方式历经多次调整，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房（两个条件需同时具备）之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计算。“好处就不用多说了，卖过房子的都很清楚，主要就是省钱”，该人士称，也有卖房人选择按差额的20%缴纳，因为其房子增值慢，差价部分很少，但是这种情况占总数的0.1%都不到。
根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？
该人士告诉记者，“相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。
记者帮你算笔准确账
假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万（假设购入时税率为1%），相关税费（主要为营业税）是11.2万元，合理费用为装修费（15万，能提供发票）、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为（200-100-1-11.2-15-0.5）×20%=14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。（扬子晚报记者 马祚波）
楼市“国五条”细则突袭市场 政策空窗期引急抛
“早知道早点卖了，现在可怎么办？”3月3日一早，上海的陈女士后悔没有把房子给卖了。
“国五条”细则公布后，出乎市场意料，让人措手不及。
陈女士与丈夫两人都是上海户口，名下有两套房，她正准备把位于中山公园附近的第一套房子卖掉，但按细则的规定——二手房交易中个税按差额的20％征收，她光个税就得交60万元。
“由于国五条细则并未明确表示征收范围，因此，很多人对于征收范围还有疑问。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭解释，“按规定应征收的个人所得税”，这里所谓的“按规定”，也就意味着延续此前的规定，即对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
政策空窗期急抛
陈女士告诉记者，现在新政策还没落地，她希望能在这个空窗期内找到买家以及合适的价格。“如果找不到，那就先暂时不卖，大不了先租出去。”
事实上，有着陈女士同样心态的人不在少数。昨日傍晚，记者看到，虽然已经接近下班时刻，但浦东新区房地产交易中心仍然热闹。一位工作人员告诉记者，今天的交易人数比平常多很多，而原因则是由于国五条细则的颁布。“很多人都急着过户，想趁着这个政策空窗期把交易办了，宁愿少赚点，也想早出手。”
这样的一幕同样在南京上演。据中国之声《新闻晚高峰》报道，昨日，南京房产交易中心大厅的门都快被挤爆了，到了下班时间，门口还有100多个已取号的客户，工作人员不得不加班至12点来保证所有人都能完成过户手续。且因为人多，交易中心边上的小商店都跟被抢过似的，矿泉水、面包、饼干，全卖脱销了。
中原地产的一位吴姓中介在接受《国际金融报》记者采访时表示，这两天好多客户打电话都是询问“个税按照差价20%计征”政策的。“以前，房屋不满五年上市交易时收取个税时，有两种方式：一是按差额20%计征；二是总额的1%计征。现在按照新政策，只能选取第一种方式。预计这段时间二手房房源挂牌量可能会大幅增加。”
“目前公众对差额20%所得税议论最大。所以接下去，国税总局（可能还有财政部、住建部）很可能会下发一个通知，明确细节。”杨红旭表示，差额20%的征税方式一旦自此实行，以后会常态化，除非遇到楼市特别低迷、政府救市的时候。
杨红旭坦言，可以预期，为了避税，以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格，将更加疯狂。不过，现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统。想把价格做得很低，可能性越来越小了。
新政效果待检验
杨红旭认为，在细则公布之后，接下来，地方会出台执行细则，尤其是一线城市，还将再度升级：二套房贷、限购、限价、预售资金及审批等诸多环节，“花头”会很多。
“预计市场整体的活跃度，将持续下降两个季度左右，每次政策出台都是如此。住宅成交量也会先降温，第二季度就会有所表现；而第二季度的房价仍会上涨，但涨幅会有所回落，下半年个别月份会出现环比下跌。”但杨红旭仍然认为，2013年全国楼市会“震荡上行”。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，此次政策中二套房贷以及限购令收紧对上海这类一线城市影响力较小，影响主要会集中在一些早期限购并不严格的城市中，它们会大致经历已经严厉限购的城市此前经历过的市场波折。而个人所得税的调整导致的成本增加则不排除会构成房价的一部分，推高房价。
“这一批新的政策细则，重点仍在抑制需求方面。对于土地供应与开发步伐的新约束，已经开始涉及供应的掌控，但还没有走得很深刻。从单一的调控需求，开始转向调控供应的变化毫无疑问可以起到比之前更好的效果。”宋会雍表示。记者 史燕君
最新房产税暂行条例
一、计税公式 应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×70%×税率(0.6%或者0.4%)
(一)应税面积 情形一：存量+新购，且人均低于或等于60平米 → 免征 举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积50平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积150平米，人均面积50平米，则新购B房，免征房产税； 情形二：存量+新购，且人均高于60平米(单独存量房人均未超60㎡) → 新购房中超过部分面积征收 举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积150平米，现新购房面积B房面积100平米，合计面积250平米，人均面积83平米，人均超过60平米，则新购B房中超过部分的面积70平米（250㎡—180㎡=70㎡）征收房产税； 情形三：存量+新购，且人均高于60平米（单独存量房人均已超60㎡）→ 仅新购房全部面积征收 举例：居民家庭（夫妻及未成年子共3人）原有A房，面积250平米（人均已超60㎡），现新购房面积B房面积100平米，合计面积350平米，人均面积116.67㎡平米，则仅新购B房全部面积100㎡征收。 说明： 1.以上人均面积低于或者等于60平米免征的规定，仅限于上海市户籍居民，对于非上海市户籍居民不适用，而适用其他免征政策（详见本解读第 条）； 2.家庭范围为夫妻以及未成年子女，但家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可核定后算入家庭分摊计算人均面积。 3.新购时间，以网签买卖合同时间为准。 疑问： 1.以上举例中没有涉及与家庭范围之外人员共有情形下如何计算人均面积，还有待进一步细则明确。 2.计算人均面积时，持有的售后公房或者动迁安置房等特殊性质房屋是否也纳入面积计算，还有待进一步细则明确。
(二)应税单价：暂时按照新购住房过户时交易价格确定。 (三)税率 0.6%，适用于一般情况下税率； 0.4%，适用于单价低于本市上年度一手商品房平均单价2倍（含2倍）。 （说明：上一年度一手商品房平均单价是否区分地段或者环线，有待进一步明确。）
二、征收对象
(一)本市居民家庭：在本市新购且属于该家庭第二套及以上的住房(包括二手房和一手房) 解读：
1.如果上海户籍居民家庭范围（父母和未成年之女）在上海市内已有一套或者以上住宅，再购买的，则需要缴税，除非满足免征条件（人均60平米以下或者其他免征条件）；
2.如果上海户籍居民家庭范围（父母和未成年之女）在上海市内没有住宅的，则在新购一套住宅时，无论购买多大面积都无需征税；
(二)非本市居民家庭：在本市新购的住房(以下统称“应税住房”) 解读： 非本地居民，包括外省市具名或者境外人士，在上海新购住房，仅购买一套也要缴纳，除非满足免征条件（详见本解读第三条第（三）款） 三、减免优惠情形
(一)改善换房给予优惠：上海户籍居民在新购一套住房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已缴纳房产税，可予退还。
(二)子女结婚购房给予优惠：子女因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家族唯一住房的，暂免征房产税，即使子女原来已经与父母共有过房产。
(三)对在上海工作生活非上海籍居民家庭给予优惠： 1.持本市居住证（不是临时居住证）满三年，并在本市工作生活的购房人，其新购家庭唯一住房的，暂免征收；
2.持本市居住证（不是临时居住证），未满三年的购房人，其新购家庭唯一住房的，先征收，待满三年后，可以予以退还；
3.属于国家或者本市引进的高层次人才、紧缺人才，并持本市居住证（不是临时居住证），其新购家庭唯一住房的，暂免征收。 四、操作方式 对于2011年1月28日之后网签的，购房人需要先在驻各区交易中心税务窗口领取《原有住房信息查询申请表》，并将该表交给各房地产交易中心受理窗口。5个工作日后领取该表格，并将该给驻各区交易中心的税务窗口，10个工作日后，购房人从税务窗口领取《个人住房房产税认定通知书》，凭此通知书再办理房屋缴税和过户手续。 因此，相比之前程序，增加了两个表格，同时增加了15个工作日时间。
最新房产转让税有哪些？
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产转让税有以下几点：
一、契税（受让人缴纳）
新建商品住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)
非居住新建商品房买卖：按房价的3%
存量住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)
非居住存量房屋买卖：按房价的3%
交换：房屋交换差价支付方按差额的3%
赠与：按房地产评估价格的3%
预购商品房及其转让：按房价的3%（其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征
二、印花税
（1） 合同印花税：新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖：受让人按房价的0.03% 存量住房买卖、非居住存量房屋买卖：买卖双方各按房价的0.05%
（2）权利、许可证照印花税：房屋产权证每件五元
三、营业税（5%）
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
四、个人所得税
个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”（20%）缴纳个人所得税。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（上海：1%）核定应纳个人所得税额。
五、房屋出租、转租的税收
出租、转租：不缴纳契税；租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税
个人出租居住：出租人按房屋租金的5% 缴纳综合税款
个人转租居住房屋：转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款
营业税：按租金的5%（附加0.56%);所得税：个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；房产税：从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼，按房产原值X80%X1.2%；
中国房价唱空派屡次落空 部分人信专家损失惨重
中国房价预测之综述
2013年的3月，之于不同的人，有着不同的解读。
知名房地产商任志强放话说，这个月里，房价将暴涨；评论人士“牛刀”则立帖为誓，称房价泡沫要在3月破裂；而对深圳的郭建波来说，3月房价不降的话，他就要在长安街裸奔了。
在过去房地产市场勃兴的十年间，这样观点夸张、打赌逞强的场景三番五次的上演。预测房价的轨迹也升温为一场全民参与的竞猜“盛宴”。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”，就房价的走势指点一二。
其中，有唱空者喊出“楼市不崩盘，我就去跳楼”等非理性口号，也有唱多派宣扬的“25年后北京房价达到80万/平米”。
观点的截然对立，也显示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。根据梳理，如谢国忠、易宪容等学者关于楼市下跌的判断鲜有成真，而投行等机构也曾集体折戟过楼市预言。
信“专家”，损失惨重
由于相信“楼市专家”的预测，黄涛卖掉了深圳的房子。三年后，他浮亏了约六七十万元。
30多岁的黄涛，在为三年前的卖房决定而后悔。
2010年3月，考虑一个月后的黄涛终于下定决心，将自己位于深圳龙岗的一处房产卖掉。彼时，2009年楼市的暴涨已招致决策层出台了一系列的调控措施，如七折利率取消、首套房契税优惠调整等。
当时已从售楼员做到一家地产公司中层的黄涛看到，部分城市的房价已经开始下行。他开始担忧，楼市可能会重演2008年下半年的大跌行情。
而此时，平日他所关注的几个“楼市专家”看空房价的表态，使他对自己的分析更为确信。2009年底，地产评论人士牛刀称，“只要房价回归理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有专家称，投资者应该“上半年买股，下半年买房”。
那套108平米的房子，最终以8000元/平米的价格易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”：25万元进入股市，“做长线”；另有一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产，给岳父岳母住。
3年过去，黄涛说，“事实证明我错了”。他打听了一下，那套8000元/平米出手的龙岗房产，现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25万元，现在已缩水到了8万元。
那套长沙房子的升值，远远无法弥补这部分损失。过去3年中，那套房子每平米只涨800元。
大致算来，黄涛的这笔投资，浮亏约六七十万元。
黄涛的案例不是个案。
一位广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的建议，而错过了买房机会。
据该购房者介绍，去年5月时，他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此，他曾在微博上向一位持唱空观点的“楼市专家”请教“是否入手”，该专家通过私信建议他，“先别买”。
4个月后，该专家发表了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时，那套住房价格已经涨到了3.2万元/平米。眼下，该房报价为3.96万元/平米——如此价格之前，一度触及购房梦的他，只能望洋兴叹。
泡沫未破，牛皮吹破
自2001年末开始，各色人物不断预测房价，甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论，然而事实证明，这种预测不靠谱。
有观点说，中国房价预测，始于2001年末。
清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002，房地产的冬天》的访谈，开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。
在这篇随后引发争论的访谈中，魏杰结合当时的商品房积压数据表示，2002年将是房地产行业的严冬，一大批房子的最后结果是要被炸掉。他甚至以生命为赌注说，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。
一年后的形势与他的预测相左。数据显示，2002年，全国商品房平均销售价格同比增长2.9%。
魏杰之后，接棒“泡沫论”的是发改委经济研究所研究员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大”后，王小广还曾在2006年以自己的“良心和名誉”赌未来五六年内房价必降。
此外，王小广还曾在2011年告诫开发商，千万不要囤房，要想尽一切办法把房子卖出去。根据王小广当时判断，2012年年中，全国房价将平均下降20%到30%。
然而王小广的上述预言悉数落空。
同王小广一样，兵败“2012年的房价预测”前的学者和经济学家为数不少。
中国社会科学院教授曹建海[微博]先是于2010年5月时预计，2012年将是楼市泡沫崩溃的一年，继而又在6月再次声称“2012年北京房价回落50%”。
深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平，也曾在2012年上半年称，楼市大涨的时代已一去不返。
此前一年，国世平号召投资者，一定要卖掉多余的房子买股票。
中国指数研究院[微博]的数据显示，2011年，全国商品房和住宅销售均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底，上证指数报收2199点，年内跌幅达21.68%，未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。
更早之前的2008年6月，国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。
但2009年，楼市却上演了住房改革以来最为疯狂的一幕。研究机构发布的数据显示，2009年我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。
“唱空派”屡屡落空
谢国忠、易宪容和牛刀，长期坚持唱空楼市。而中国楼市，却一直未如他们所预测的那样大降。
国内几个学者以“数十年如一日”地坚持唱空楼市而为人所知，比如谢国忠、易宪容和牛刀。
谢国忠唱空内地楼市，始于2004年。该年10月，当时就职摩根士丹利的谢国忠在题为《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》的分析中称，中国巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂，不会超过一年”。
随后的2005年中，谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章。媒体报道称，为证明自己的观点，谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。
随后2006年至2010年，谢国忠先后多次发表唱空楼市的预测。
以2010年为例，谢国忠先是在4月称“楼市已经见顶”，随后又预言“楼市没有第二场戏了”。根据谢国忠当时的预计，中国楼市泡沫将在2012年破裂。
对于房价的跌幅，谢国忠先后给出了几个不同的数字。2012年2月时，谢国忠称，该年房价可能会下跌25%，而未来三年内跌幅有可能达到50%；而5个月后，他又预测，“房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。
“千万别买房子，有空房子赶快卖掉。”谢国忠在2012年7月号召有房者卖房，“现在把房子卖了一辈子开心”。
在谢国忠唱空楼市的9年间，上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的2万元以上。
据2005年的一则报道披露，谢国忠一位上海同学在2004年读过他的“泡沫即将破裂”后，罢手楼市，但其后房价却一路上蹿，见面时，老同学抱怨道，“因为你，我失去了20%的收益。”
中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容，则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%，北京房价应该下降30%”而为人所知。
“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说，“最多3年，老百姓就能买得起房子了。”
至今，基本每年都会有看跌楼市的观点出自易宪容之口。比如，2009年8月楼市疯狂之际，易宪容说，除非中国楼市跑到地球之外，否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。
2011年和2012年时，他又几次重申，国内房价下降是必然的趋势，并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称，天也挡不住房价降下来。
地产评论人士牛刀，近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路，中国房价都会崩盘”等预测。
去年9月，牛刀在微博上“立帖为誓”，“中国房价最多再撑半年”——即到今年3月，房价泡沫破裂。
如今，限期将至。多方面的消息显示，一二线城市的楼市正处于升温甚至是火爆的状况。据亚豪机构统计，2013年2月上半月，北京新房成交均价为约21995元/平米，相比2012年同期上涨约13%。
“春天派”的春天
任志强、陈宝存等人，对楼市的预测多为看涨。他们的这些预测，细节或有误，但大体上符合中国房地产市场的走势。
与“唱空派”截然相反，以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春天派”的预测素来以看涨居多。
在“调控年”的2005年，任志强称，调控的目的在于稳定房价，而非打压房价。他因此预测2006年的房价会上涨。
“北京高价楼盘每月卖不了3套”的2009年初，大部分的学者和机构均对楼市未来走势不乐观。而此时任志强却说，房价一定会往上走。
自2010年“史上最严调控”出台实施至今，任志强又多次“逆势”预测“房价必涨”。他最近的一次预测发布于2012年9月，他说“明年3月房价将暴涨”。从目前的数据看，这一预测有望成真。
与任志强一道，亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存，也被视为“春天派”的主力之一。2010年初，他曾预计当年北京房价将维持15%—30%的涨幅。而后来的报道显示，北京2010年新建商品住宅均价为20328元/平米，同比大涨42%。
此后的2012年4月，面对有专家提出楼市成交惨淡可能导致降价的说法，陈宝存表示，“怎么降的肯定会再怎么涨回去”——依当下的情况看，此话并不算虚妄。
更为惊人的言论出自北京师范大学房地产研究中心主任董藩。2012年，董藩曾在不同的场合反复阐述过他的预测，“25年后全国商品房均价为每平米9万元，其中北京每平米达到80万元，南京每平米在40万-60万元左右”。
此前的2011年7月，董藩曾预测2012年的房价走势称，2011年末到2012年初，房价有望小幅度回落，但价格增长仍是常态——现在看来，这与过去两年间房价的走势基本吻合。
全民大竞猜
从知名专家，到社科院，再到投行，甚至各色草根，都不断发表着自己对于房价的预测。
楼市预测俨然像一个全民参与的竞猜游戏。一些研究中心非地产领域的经济学家、社科院等机构、甚至是炒房者和艺人，都会时不时就房价走势谈论一二。
2011年时，巴曙松[微博]认为当年房价“下跌10%也不算多”；李稻葵[微博]则曾预测，2012年房价总体会有一定回落。
2012年4月，茅于轼表示，楼市泡沫已无药可救，最后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分。此外，他还曾称，2012年很可能“有大型房地产企业破产”。
上述经济学家的预测均与结果相距甚远。
中国社科院每年也会发布《房地产蓝皮书》，预测未来的房价走势。
此后的楼市走向证实，社科院的多数预测未能成真。以2007年为例，当年70个大中城市房价涨幅为7.6%，超出了社科院回落5%的预期。再比如，2008年时，国内房价因金融危机的爆发而下行，也与社科院预测的“上涨趋势不可避免”完全相左。到了2009年，房价迎来史上最疯狂的一轮暴涨，并且暴涨势头延续到了2010年。这均不符合社科院之前的预测。
“社科院预测的准确度还不如掷铜钱。”评论人士朱大鸣刊文称。
2009年5月，社科院内部还曾就房价预测的话题爆发过“内讧”。社科院研究员曹建海炮轰称，自2004年以来，《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的。
但曹建海当时作出的“房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半”的预言，也未能在2012年得以实现。
不仅是社科院等国内机构，投行等金融机构也无法参透中国房价的走向。2011年8月，巴克莱资本研究发布报告称，2012年中国房价将下跌10%至30%；汇丰银行则预计，一线城市的房价可能有20%到30%左右的下调空间——如前所述，房价的末日场景并未到来。
机构之外，数位草根也因预测房价名声在外。2006年，无法忍受“房价一夜涨700元”的深圳市民邹涛[微博]，发起了声势浩大的“3年不买房运动”。他后来又发起了“万人住房团购行动”，以期实现深圳“关内均价8000元、关外6000元”的目标。
4年后的2010年5月，邹涛公开向为响应他而迟迟未买房的市民鞠躬道歉，“因为当年的呼吁和判断被证明是错的”。此时，深圳新房均价已高达1.9万元/平米。
2010年，艺人周立波在巡演中，以“独生子女越来越多”为由，预测房价在10年—15年内必将下跌。
“赌局”成楼市一景
有人看涨、有人看跌，“楼市专家”间的赌局时有发生，赌注从“登报道歉”到“裸奔”不一。
有时，为捍卫己方观点，多空之间往往会爆发论战或攻讦。战况再升级，便是中国楼市一道“独特的风景”——打赌。
2007年，北京大学经济研究中心教授徐滇庆与牛刀之间的赌局，称得上是地产界内最为轰动的赌局之一。赌局肇始于当年7月11日时徐滇庆一番“深圳房价肯定要涨”的预测。
徐滇庆说，如果2008年深圳的房价低一分钱，他将在媒体以整版篇幅向深圳市民道歉。
牛刀闻讯而来。看跌深圳楼市的牛刀同样以“登报道歉”作为赌注。
一年后，受金融危机等因素影响，深圳房价一路狂跌。赌局以徐滇庆的公开道歉收尾。
“唱空派”牛刀在这一轮赌局中胜出。4年后，另一位唱空楼市的独立财经观察员侯宁，却因为押宝楼市下跌而输掉了另一场赌局。
2010年11月，侯宁称，股市可从6000点跌至900点，“所以房价下跌80%—90%也属正常。”他甚至认为，未来两三年内房价会跌得一文不值。
而陈宝存则基于北京市场的土地供应紧张状况称，房价不仅不会大跌，而且也不会跌。
舌战多个回合的两人最终约定，以“北京五环内房价两年内是否大跌50%”为赌约。
2012年底，赌约到期。CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2012年北京五环内成交均价达37520元/平米，同比涨22.98%。
随后陈宝存在微博上宣告，自己在这场赌约中胜出。
除了这两场声势浩大的赌局外，还有一些“约赌”未能成行。2011年10月，一网友就牛刀关于“2012年房价将下跌50%”的预测向其“约赌”，但遭到牛刀拒绝。
2012年12月，认为“一线城市房价全面下跌行情即将开始”的深圳英联不动产董事长郭建波，因为反对任志强“2013年3月房价出现暴涨”的观点，向任志强发出赌约。
郭建波称，如果他的预测错误，他将于2013年两会开幕当天，于长安街裸奔十公里；反之他要求任志强公开道歉。据媒体报道，任志强并未公开回应与郭建波对赌。
全国政协十二届一次会议开幕的3月3日下午，郭建波称，他也相信“这个月中国楼市会开始暴涨”。
“讨喜”和“讨厌”
由于大众期望房价下跌，因此“唱空派”更受追捧，“春天派”则往往被喊打。但事实却不以大众的期望而转移。
早期，“唱空派”看跌房价的言论，迎合了不少欲购房者的期望，受到广泛追捧。
以易宪容为例，2005年后，这位前社科院专家，在屡次唱空楼市的同时，还抛出过“最多三年，老百姓都买得起房”和“开发商都怕我”等语句。
这些观点受到了一些欲购房者的认同。易宪容有时亦被称为“房地产平民代言人”、“底层意见领袖”等。
据媒体报道，2010年曹建海的上海书友会前，读者以40多岁的中年人为主。一位无力承担房价的读者称，他期待房价下跌。曹建海现场发表的分析是，房价将在2012年崩盘。
“唱空派”屡获人心的同时，“春天派”的代表任志强则成为“全国人民最想揍的人”之一。
任志强多次预测房价上涨和发表“年轻人就该买不起房”等言论，曾被批“触痛了买不起房的底层购房者。”
数年来，谢国忠、易宪容、牛刀等人的预测悉数落空。一众听信者只能蒙受多掏购房款的损失或继续无力买房。
“信牛刀，住牛棚”等戏谑段子开始流传于网络，此话的前一句则是“信志强，住洋房”。
想出位就做预言家？
董藩说，有些专家为搏出位甚至不惜去说一些反话、假话和说不着边的话。
除了技术因素外，在北师大房地产研究中心主任董藩看来，很多人在预测动机上“是有问题的”。
董藩称，有些专家会刻意地去讨好官员和舆论，“讨好官员不会犯政治错误，讨好舆论则容易成名”。他说，有些专家为搏出位甚至不惜去说一些反话、假话和说不着边的话。
有位素来唱涨的人士，就对前不久外界关于他的一些指责不以为意。对他而言，那不过是“没花钱又炒了把名气”而已。
有了名气，就意味着有机会在报纸开专栏、在电视台录节目以及出席活动。据报道，2007年，一位“楼市专家”对采访他的记者说，他参加一次开发商的活动，拿到的车马费比该记者一个月的工资还多。
《北京晚报》报道称，去年底，一位房地产圈内的学者出席天津的一个论坛，发表了30分钟关于“2013年房价预判”的演讲，3万元“出场费”就轻松到手。
至于部分房产商出面预测房价，则不免让外界产生其为自身利益代言之嫌。2004年春节前，潘石屹[微博]的一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发至诸多地产记者的邮箱。
此文中，潘石屹“第一次肯定地说”，2004年北京房价将要上涨。该言论被几百家媒体转载后，引发市场轰动。
春节后没多久，潘石屹旗下的建外SOHO即价格大涨。2004年9月，当时的建设部曾发文批评称，部分开发企业利用政策信息的不对称，恶意炒作，致使个别项目房价短期内非正常上涨。
《人民日报·海外版》曾在2006年刊登过潘石屹“表演是基于商业的需要”的一番话。潘石屹说，“你不出去表演没人知道你，房子就卖不出去了。”
屡屡看跌落空的易宪容说，既得利益者总是希望用言论来左右整个楼市预期，来让过高的房价不下跌——过去十年间，多空双方总是相互指责、攻讦不断。
在一波又一波的论战和赌局中，除却名声，输家似乎毫无损失可言。如黄涛一样，那些信奉专家观点、没能踏准房价节奏的购房者，才是楼市潮起潮落中真正的输家。
是谁在决定中国的房价
任何人要想“预测房价”，首先必须厘清，是谁在决定中国的房市和房价。 被视为中国房地产研究“良心”的一些房市“唱空”和“泡沫论”者，再一次“躺着中枪了”。新京报一篇“预测？忽悠？房价预测的十年乱象”的文章，使众多的房地产研究的民心人士“很是受伤”。
早在2006年，笔者在“中国房地产十大批判”系列文章就指出：中国的房价已经是世界公认的泡沫水平的数倍。但越是到后来，笔者就越是不敢在“房价走势”上去“争高低”。这倒是不少因为中国的房价有“市场不确定性”，恰恰相反，越是深入破析中国的房市，越是会发现：中国的房地产市场、尤其是房价，是一个被寡头垄断操控的市场。用市场竞争的理论分析评判，甚至去“预测”房价的走势，那就太“八卦”了。
首先在总体设计上它就被“钉死”在一个极端“供不应求”基础之上。众所周知，被称为人类史上最大“迁徙”的中国城镇化，每年有1000多万人成为新市民。此外，还有数亿城镇“老市民”住房小康（人均住房面积达到30平米以上）的刚性需求。要满足这两者的刚需，每年全国城镇的住房供应量至少要达到15亿-20亿平米。但是翻翻中国统计年鉴就可以知道，过去十年全国城镇总共销售出的商品住房仅仅只有67.26亿平方米，年均不到7亿平方米。这将使全国城镇的住房的实际供应总量，仅仅只能满足正常需求量的三分之一到二分之一。在国家开发土地和住宅总量供应都“极端不平衡市场”下，“用市场的眼光来分析走势”只是奢谈。
其次，中国的房地产市场是只有开发商才有“资质”进行运作的垄断市场。其他任何人没有这个“资质”，连竞拍土地的权利都没有，这也是前几年不少地方出现的个人合作建房遭遇扼杀的原因所在。虽然全国看起来开发商数目数万，但落到某个城市和区域，开发商对楼市和房价的寡头合谋操控就“势不可挡”。最近，洛阳等地出现的“合作建房”，使房价下降三分之一以上，就从另一个侧面证明：一天不破除住房供应上的开发商垄断，城镇的房价就一天不会由“自由竞争的市场”说了算。
当然，话也说回来，没有买方的狂热，也不会有高房价市场的支撑。由于通胀和调控的不到位，使房价的“坚挺”产生了蝴蝶效应。越来越多的大小投资者，把买房作为资产“保值增值 ”的利器，也使不少人误以为住房是像黄金一样的“硬通货”。毕竟，中国买房人还没有经历过像日本和香港那样房价暴跌一半以上的惨痛教训。实际上，像房姐龚爱爱那样拥有几十套房的毕竟是少数。最可怕的，还是几千万刚刚富裕起来的中产阶级，把房产作为投资工具。
房价的“坚挺”，也使众多条件不具备的刚需“创造条件”拼市场。过去是夫妻俩买房，现在成了一家三代七口人买房。爷爷奶奶外公外婆拿出养老的保命钱，孩子长大后也必须替父母买房还贷。这样被大大透支出的“买房消费”，也成了当今高房价市场的“生力军”。既然政府保证不了“房价回归合理水平”，早下手就意味着成本更低。没有几个傻子会听信“租房”之说。谁也不愿意因为今天的租房，使以后的买房要多交十几万甚至几十万元的“学费”。
不过，对高房价最大的支撑，还是过去不当的房地产政策。众所周知，在2008年房价刚刚被“市场规律”拉下了一些的时候，受金融危机影响，我国出台了大规模的救市政策，以至于后来三年的调控都没压住房价疯狂的势头。在2004年也出现过类似的情况。由于其前一年推出的“房产新政”，结果使实施新政第一年的全国商品住宅的涨幅，竟然比此前5年的房价涨幅之和还要高出三分之一，超过近6个百分点。套用一句话，政策和策略，也是房价的生命。
综上所述，任何人要想“预测房价”，首先必须厘清，是谁在决定中国的房市和房价。是谁在掌握着市场的供应量，又是谁控制着土地的上市量。在这样的寡头垄断下，可怜的文人要以“市场经济的规律”预测房价，不跌跟头才怪。
不过，知道了谁在操控市场和房价，也就知道了调控的主要目标和对象。只有调控土地和住房的供应方，房地产调控才能“纲举目张”。（沈晓杰）
(来源:新京报)
曾说3月房价暴涨没人信还将整体稳升
王磊
记者 王磊 实习生 赵世英 文图 阅读提示
或高调“放炮”，或侃侃而谈；或凝神倾听，或神采飞扬……昨日，“2013年智慧城市建设暨新型城镇化与房地产未来发展高峰论坛”在郑州举行。
著名经济学家，第九届、十届全国人大副委员长成思危，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，北京华远地产股份有限公司董事长任志强，建业集团董事局主席胡葆森等名家大腕共论当前房地产形势。会后，曾经作为大河财富论坛特邀嘉宾的秦虹，愉快地接受大河报记者独家专访。
任志强
1
2013年房价整体是稳中有升的态势
昨天下午，有“任大炮”之称的房产大佬任志强刚走上演讲台，会场就响起一片掌声。不少“粉丝”拥到前排，拿手机拍照。台下，不少观众对“3月房价暴涨”之说议论纷纷。
果然，任志强在简单分析过一些宏观经济数据后“旧事重提”。他撇开正在放映的PPT，侧着身子，用特别正式的语气说：“我曾说过这样的话，'今年三月份房价会暴涨’，结果没人信。”台下，观众报以一阵笑声。
他说：“我的理论，基于对土地市场的分析。去年很多地方土地供应量是负数，因为地方政府会选择房价高的时候，地价高的时候出售。也就是说，到了今年，如果地价高，政府就愿意拿出来卖。所以我就得出个结论，如果2012年土地供应量严重不足，（今年）3月份房价会出现暴涨。”
根据国家统计局公布的2月份70个大中城市房价指数，2月份全国66个城市房价环比上涨，一些一线城市房价环比涨幅超过3%。任志强认为，房价单月涨3%并不是一个小数目，“一年下来，就是上涨36%！”他表示，当时他没有说五六月份，也没说年底，是因为他觉得3月份房价暴涨后，政府就会采取措施，抑制增长势头。果然，就出了“国五条”。但是，“国五条”实际效果如何还不确定。
他判断，2013年房价整体还是稳中有升的态势，因为某些地区供不应求的市场状况会推动房价的上涨，而且这些地区的上涨形势极有可能影响房源充足的地区房价也有小幅上升。
2
“国五条”政策成了“螃蟹”，
看谁第一个吃？
何时执行“国五条”细则？昨日，记者求证郑州市有关政府部门，得到的回应是，“要看中央的态度，以及其他地市的做法”。
昨日，记者就此采访与会专家，但多数专家避而不谈。一个用来回避这个话题的最常用理由是：“我没有参与这个政策的详细制定过程，无权表态。”
然而，任志强却直截了当地表达自己的观点：谁也不知道“国五条”是不是真的会实施。他说，到现在为止，还没有人带头制定相关细则，虽然各地政府都知道有这个政策，但没有一个城市冒头说要执行这个政策。其实，每个城市也都在积极做这个准备。
3月份“国五条”出台后，郑州乃至全国二手房和一手房，大都销量增加、价格上涨。有专家甚至预测，3月份郑州二手房销量抵得上过去半年。
秦虹
1
国家调控政策，意在解决3个“不平衡”
下一步，国家宏观调控政策是什么？这是当前热度最高的问题之一。遗憾的是，在与会嘉宾的演讲中，对此没有过多涉及。昨天下午，论坛结束后，记者带着问题，“拦下”秦虹女士。
秦虹坦言，她并不知道下一步的调控政策具体是什么。但是，在她看来，下一步的调控政策首先要依据当前的住房发展的实际情况，来作出决策和判断，才是有意义的。基于当前住房发展的主要实际情况来看，国家房地产调控政策，就是要解决“不平衡”。
她说，当前我们住房发展的主要矛盾是什么？就是不平衡问题。
三个不平衡
第一，住房资源占有的不平衡。虽然人均32.9平方米，但有的家庭拥有很多套房。例如媒体曝光的陕西龚爱爱，在北京有41套住房，有9000多平方米，她一个人在北京拥有的住房，就顶300多个人占的面积。住房资源占有的不平衡，反映出的是居民家庭财产的两极分化。
第二，住房改善速度的不平衡。一部分高收入家庭10年内换好多次房，住得很大、很宽敞、很豪华、很奢侈，一部分人改善速度很慢。
第三，大中小城市住房发展水平的不平衡。大城市价格越拉越高，供求关系难以缓解，小城市面临供大于求。
2
通过政策调控，政府应坚持下去
秦虹特别强调这样一个观点：“如果我们不注意、不防范这种不平衡继续发生的话，就会对整个国民经济的发展，以及对社会的稳定，带来极大的危害。”
1998年时，住房的主要矛盾就是不足，就是短缺。当时城镇新增人口3亿人，国家加大供应，解决这个主要矛盾。秦虹说，目前，主要矛盾已经发生了变化，光简单地增加供应，如果不能供应给真正需要的人的话，只能加剧不平衡，引发社会更大的矛盾。
秦虹表示，她对政府解决这个不平衡的政策和思路是认可的。政府主要是通过政策手段，解决两个方面的问题。一个是真正有效地控制投机性需求，也包括一部分过度投资的需求。防止家庭财富两极分化继续扩大。第二是切实满足城镇新增的自住性需求，保护和支持自住性需求。“从2010年'国十条’以来，政府一直在坚持这个政策。下一步，我认为，政府应该继续坚持下去。”她说。
3
税收政策对房价产生什么影响？不确定
“国五条”中征收“差价20%个税”，虽然是2006年就有的“旧政策”，但其引发的后果，超出许多人的想象。“20%个税政策”啥时候严格实施？目前还未有定论。值得关注的是，不少老百姓因为担心“被多征税”，恐慌性地办理二手房交易手续。记者了解到，郑州市房管部门已有6位工作人员，因为3月2日以后长期加班而晕倒，但第二天仍要坚守在岗位上因为办事老百姓太多！
秦虹认为，税收作为调控房地产市场的经济手段之一，强制性很强，它的特点是市场选择性好。但税收对房价传导机制是比较复杂的，税收政策能在一定程度上调整供求，但是它对房价产生什么样的影响，是不确定的。例如，香港去年出政策，外地人买房子交12%印花税，销量降下来了，但房价没有降。因为税收不像土地政策那样，对房价产生直接作用。
对于买房缴个税，任志强显然有更多的抱怨。他说，中国有两条税是最高的，一个是租金70年的，一起收了，第二个就是先让你拿个人所得税，然后让你拿税后的钱去买房子之后再收你房子里的税，“这种重复性收税首先提高了进入市场的门槛。”
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“2013年智慧城市建设暨新型城镇化与房地产未来发展高峰论坛”由河南省工商业联合会、河南省房地产业协会、河南省房地产业商会共同举办。
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国土部副部长：建议从第三套房开始征收房产税
■关注中国发展高层论坛
“现在应将已经成功的限价、限购政策及时总结，转化为用经济手段来进行。同时对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。”国土资源部副部长胡存智在出席“2013中国发展高层论坛”时表示。
事实上，在房价依然攀高的当下，关于房产税开征以及如何征收的讨论一直不绝于耳，专家建议称，房产税开征可有效打击投机投资性需求，但切不可“一刀切”，对于低收入者应适当免征或少征。
可考虑从第三套开始征收
在严厉的楼市调控下，缘何房价依然稳如泰山？胡存智称，土地的供应对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的，而投资性需求太过旺盛推升了房价。
胡存智称，土地供应已经连续8年实现充分供应，据统计，这8年中住房用地的供应，如果按容积率1.5来计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，如果按人均30平方米的标准来计算，可以满足2.82亿新增城市人口的住房需求。与此同时，在这期间，真正进入城镇的城市实际新增人口只有1.67亿。“实际上目前的市场表现出来的情况却是供不应求，主要原因还是投资性需求过于旺盛。”
“从国家的情况来看，应该进一步深化调控措施，把调控的工作更加引向深入。”胡存智表示，“当前最值得考虑的是对现有的房屋，对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税，使第三套房以上的房子失去过多的投资价值，这样的话就可以使现在的供不应求的局面能够得到扭转。”
而近日，也有媒体报道称江苏省作为第二批试点将于今年7月起实施房产税试点，南京、苏州、常州等市均入围。
对于“第三套房征收房产税”的建言，此前，知名地产商潘石屹即宣称，“若2014年1月1日起全国每户第三套以上所有住房，收原值1%的房产税。明天房价马上降。”
应对低收入者免征少征
近日，网上也流传“房产税开征最新消息”，称“2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额”。
不过对此方案，多数专家认为税率过高，且“消息”混淆了住房交易环节和保有环节的税收，成为政策执行的可能性很小。
而对于房产税的征收，不少民众也担心，房产税或加重了普通购房者的负担，实际效果可能有限。
对此，清华大学世界经济与研究中心袁钢明教授此前在和讯“布局新型城镇化”论坛上即表示，从世界范围来讲，房产税都是打击投资者行为的有效方法，但其另一方面对普通老百姓和低收入者都是保护的，以避免一刀切带来误伤。
“美国、日本等国设计了多种层次的房产税，对普通低收入人群的房产税实行免收或少收。”
袁钢明称，唯有如此，才能使房价降下来。而中国的房地产业也应该真正靠普通居民的正常住房需求来支撑，而非投机性需求。
“无论如何征收，都应保护低收入家庭的利益。”北京大学光华管理学院院长蔡洪滨同样表示，“对于符合一定标准的低收入家庭，可以暂时不征收房产税。”
