三江房产网--宜宾房荒:捂地成就高房价?
三江房产网(www.0831home.cn) 2010年11月11日9时39分浏览:608次 楼市问吧
相比周边城市几十个在售楼盘,宜宾城区的在售楼盘少得可怜,甚至不及有的县城。房少,是因为没有土地供应;房少,自然就价高——
2003年,宜宾首次采取“招拍挂”的形式开始了土地拍卖。第一次“招拍挂”推出了7块地,土地出让金为2030万元,全部进入市财政收入。
接下来的几年时间里,每年国土部门都会推出地块进行拍卖,土地出让金逐渐从几千万元攀升至几亿元。
然而对于这几年的供地情况,却有几种截然不同的声音。有观点说,宜宾的供地一直很少,是政府在捂地;有观点认为政府的供地刚好满足需求,捂地的是开发商。因为供地,衍生出方方面面的话题,比如房源、房价。
现状>>
泸州、自贡拍地量是宜宾7倍
从年初起,便流传着宜宾要闹房荒的传言。起初,张林还以为这只是开发商们放出的烟雾弹,是想制造出“恐慌”的局面,迷惑买房人。毕竟,开发商雇人排队、人为制造开盘热销的新闻实在太常见了。
直到他去中意的楼盘交诚意金受冷遇,才感觉到在宜宾“房荒”传言下开发商是如何的牛气。在张林看来,楼盘在没有开盘时,就奉上数额不菲的诚意金,已经能足够表明自己的“诚意”了。那相当于,把自己的钱交给了开发商修房子,修好之后,自己再以高价买回来。张林说,诚意登记一个吧,我交5万块钱。售楼小姐望着他,笑了一下,说,先生,我们这里已经不收5万块的诚意金了,最低都是10万块,而且现在都排到2000多号了。
“这是为什么?”
“你看,现在宜宾基本就没什么房子卖嘛,很多客户都等着我们楼盘开盘呢。”
这个楼盘,预计明年开盘。
细算一下,中心市区的确没有几个在售楼盘了。宜宾市房管局公布的在售楼盘数量为14个,实际只有7个,其中还包括2个尾盘。现在能预计到,明年铁定开盘且房源比较多的盘,一是临港经济开发区的寅吾·凯旋城,一是莱茵河畔最后一批房源阳光半岛。备受关注的中坝原地王地块,暂时还是个未知数。
因此,有开发商认为,宜宾楼市房源少、楼盘项目少的现状,是宜宾供地少的结果。
将宜宾的土地供应量与兄弟城市泸州、自贡相比,宜宾的确最少(仅商住用地而言,下同)。据四川省土地矿权交易信息网的数据显示,2006年宜、泸、自三地的土地供应量均跨过了千亩大关。但从2007年开始,宜宾的供地量就远远落后于泸州、自贡,且差距较大。
2006年,宜宾拍地1077亩,自贡是1485亩,泸州是1967.7亩,与自贡、泸州相比还是分别有近400和900亩的差距。
2007年宜宾拍地485亩,这个数据只是自贡的三分之一。
2008年宜宾拍地446亩,是自贡的五分之一,泸州的十五分之一,当年泸州除拍卖了商住用地之外,还以“协议转让”的形式出让了6000多亩商住用地。
2009宜宾拍地496亩,是自贡的三分之一。而今年,截至11月8日,宜宾拍地250多亩,自贡计划供地1725亩,是宜宾的7倍;泸州也已经拍地1813亩,也是7倍于宜宾。
有开发企业在考察了泸州、自贡市场之后,指出宜宾供地严重不足,明显供小于需。也正是这样的供地格局,导致本地开发商根本无地可拿。面积为六七亩的小地块,对开发商来说应该是毫无吸引力的,特别对于大开发商。但这些小地块推出拍卖时,大开发商们都争抢得十分激烈。比如,在拍卖江北一块面积为7.77亩的小地块时,天成、融信、新纪元等开发商竞拍,88轮加价之后,以205万元/亩的价格拍下。这时,楼面价已达1400元/平方米。又如7.6亩的原北门车站地块,在几家开发商的疯狂举牌下,硬是拍出了603万元/亩的“天价”,楼面价1802元/平方米。
同一时期,泸州的新地王,不过235万元/亩,并且是从230万元/亩的老地王身上改写的。
地少,房荒
量少、价高,因此宜宾的土地供应被开发商认为是“饥饿疗法”。大部分开发商都在挨饿,大家都饿得不行的时候,放出了几块地,垂涎欲滴。结果是待开发商被饿了几顿之后,拿地却更疯狂了。每举一次牌,地价便“噌噌”往上蹿,直到下一个地王产生。
一楼盘策划经理说,本地开发商在宜宾拿地,都是处于疯狂状态的。年初,中坝原地王推出拍卖时,参加竞拍的开发商如打擂台赛一般,只要谁一举牌,另一个便接着举。在拍卖前,大多开发商已经猜到,中坝原地王地块正和集团会非拿不可。
而本地开发商到外地拿地时,却全然没有如此的疯狂,不会有非哪块地不拿的想法。9月28日,泸州市拍卖3宗地,27家开发商参加,裕川房产也在其中。在追逐城西一宗面积约86亩的住宅用地时,裕川房产频频举牌,但在220万/亩时放弃了竞价。该地块最终以235万元/亩的价格拍出。
抢不到地的开发商,只好外出拿地。一部分拿不到地的开发商往县城跑,下县去拿地搞开发,比如南溪、长宁、珙县等地。而如南溪,其土地供应量都比宜宾中心市区要多,目前有14个在售楼盘。
“县份上的楼盘开发都超过了中心市区,是不正常的情况。”有业内人士表示,市区的楼盘,除满足市区里这部分人买房外,还会吸引九个县上来的买房人,按理说楼盘应该最多才是。
另一部分抢不到地的开发商,则选择外出拿地,于是正和集团泸州拿地、天成房产简阳拿地、丽雅置地成都开发、寅吾集团昭通开发、裕川房产四处寻地……
并且,因宜宾接连几年偏紧的土地供应量,让宜宾一步一步走向了房荒。按照楼盘开发的正常速度,如开发商在拿到地之后就立马开发,半年至一年之后,第一批房源才会开盘。
也就是说2008年所拍的地,其房源将会在2008年底、2009年初集中上市;而2009年拍的地,2009年底、2010年内房源才会大量上市。现在房源供应量大的太阳岛、地中海蓝湾等在售楼盘,都是去年拿的地。但恰好从2007年开始,宜宾的土地供应量开始萎缩,之后三年的拍地量都在500亩左右。
也就是说,前几年偏紧的土地供应,是造成现阶段楼盘项目少、房源紧张的原因之一。
说法>>
政府捂地:不依赖土地财政
在很多城市被曝出地方财政其实就是“土地财政”、房地产绑架了地方经济时,宜宾拍地少的现象可谓独特。
有开发商就直指政府捂地,是因为宜宾并不十分依赖“土地财政”,所以拍地的热情不高。与泸州、自贡的大量拍地相比,宜宾为什么每年只维持500亩左右的供地量?一开发企业策划人员认为,原因可能因为宜宾有一大型酒类企业,这家酒类企业已经承担了政府近70%的财政收入。所以,政府对“土地财政”并不依赖。
特别是今年,截至11月6日,宜宾拍地250多亩。有说法是,仅拍卖的这250多亩地,市国土局就已经完成了全年的任务,既然任务已经完成了,接下来对拍地就更不积极了。
据一楼盘负责人透露,说市政府今年给国土局下达的任务是6亿。也就是,今年全年所拍的土地款任务是6亿元。但国土局仅仅拍卖了一块地,就完成了这6亿元任务。这块地更是正和集团以6.468亿元拍得的中坝原地王。
随后,国土局推出拍卖的土地,都是以6亩﹑7亩的小地块为主。直至8月18日的临港第一拍,才拍卖了今年拍地的第二大地块,面积为41.2亩。
对于开发商“6亿元任务”、“任务完成之后拍地不积极”的说法,宜宾市国土局办公室一工作人员称不愿接受本刊记者的采访。
每年供地:500亩与800亩之争
对于,“每年供地500亩”的现状,宜宾市国土局土地利用科负责人曾表示,每年500亩的供地量,已经能基本满足需求了。
他解释说,每年500亩左右的供地,是按供需基本平衡的原则确定的。供需平衡的计算,主要依据新增人口的基数。
以拍卖500亩的商住用地为例,市区每年的人口增长幅度是3万人左右,拍卖这500亩商住用地,容积率按3.0计算,每年会新增100万平方米的房子,可以满足1万户、3万余人的购房需求(按每户3人,每人平均住房面积30平方米计算)。
而从2006年开始,宜宾市国土局已经供应了2746亩地,总建筑面积在830万平方米以上。按人均30平方米分配,可以满足近28万人的居住需求,已经远远超出了同期市区人口的增长量。而且,每年供应的这500亩土地,并不包括鲁能集团在南岸西区的开发。
但有本地开发商认为,市区每年的供地量要达到了800亩,才能满足买房人的需求。测算的依据是,每月宜宾的商品房去化率为800套左右,在2008年金融危机时仍大致维持在这个量,全年就需要近一万套房子,且每年末时皆有3000套左右的可售房源滚入第二年。每套房的面积按120平方米计算,那所需的住房面积为156万平方米,容积率3.0,供地面积约为800亩。
该开发商表示,国土局仅仅依靠人口增长来计算当年的土地供应量,并不符合宜宾实际。一,进入了统计数据的这部分新增人口,其实并不是买房的主力军。二,国土局的计算,每一年供的地,其实要卖得一套不剩才勉强满足需求。这对宜宾楼市的害处极大。最终就造成不管楼盘的品质是好是坏,抑或是烂尾楼,都有人会买、都会卖光。而买房人感觉房源少,其实是选择余地小。如不想买某个区域的房子,就基本没有剩余的楼盘可供选择了。
有业内人士认为,国土局应该着重考虑改善型需求这一部分人,而不是按新增人口的数量来计算土地供应量,原因是宜宾的城市化率是很“低级的城市化率”。
这种“城市化率”,并不是因为吸引了外来高学历、高素质、高技术人才的进入,而是主要以失地农民、进城务工人员、大学毕业生组成的新增城市人口,从而夸大了城市化率。
对宜宾而言,这部分新增城市人口并不是买房的主力军。买房主体是以改善型需求为主的人,包括从老城区这个“装人的仓库”里搬出去的换房人;南岸、江北等区域为改善居住条件的原住民,以及从各个县来的买房人。
开发商捂地:开发周期拉长
虽然宜宾以每年500亩的速度供应土地,但有少数开发商,其实是一直有囤地的。这些囤地的开发商,在拿到了土地之后,会花好几年的时间,分期、分批地开发楼盘。换言之,在国土局看来,就算政府大量把地供应出来了,拿到地之后的开发商也仍然会将地囤起来,然后花上好几年的时间来慢慢开发。与其供应出来让开发商囤地,还不如少量少量地推出土地。
因此,有一种观点就认为,宜宾的供地情况,不是政府在捂地,而是开发商在捂地。退休工程师曹昌和在调查“宜宾房价为什么高”的时候,发现有开发商在拍了地之后,不搞楼盘开发而是倒卖土地。更多的开发商在拿地之后,慢慢地搞开发,将开发周期尽可能拉长,待房价上涨之后,以卖个高价。
并且,尽管到了开发后期,土地成本所占的比例越来越小,开发商也不会降房价。如南岸东区莱茵河畔,土地是2005年拿的,但直到现在还没有开发完,目前已经卖到了均价4700元/平方米的价格。
据此,国土局土地利用科负责人表示,2005年拿地的开发商,取得土地时的楼面地价仅300元/平方米左右。300元/平方米的地价,放进4700元/平方米的房价中,基本可以忽略不计了。所以并不能认为,房价高是土地供应少造成的。
同样,如老城区麻线街的半岛小筑项目,2000年拿地、2004年开始收取选房费、2007年项目开工、2008年底取得第一批房源的预售许可证。据媒体报道,房价翻番之后,开发商不愿按原来的价格卖房,不惜反告诚意金客户。有买房人认为,开发商找各种借口和理由,把地放着几年不开发,也就相当于变相囤地了。
国土局表示,为避免开发商拿到大地块之后慢慢搞开发的情况再次出现,今后拍地时将考虑尽量以小地块的形式推出拍卖。这样,开发商在拿到地之后,将项目一次性开发完。
宜宾开发商是否将土地闲置了?一业内人士说,真正将土地闲置起来完全开发的开发商,屈指可数,如大麦坝半山尊城闲置土地,是因为开发商资金出了问题;出现最多的是将开发周期拉得很长,比如和兴花园、半岛小筑、鑫汇小区、南滨泰筑等楼盘,从拿地到开盘,长的有七八年,短的也有三四年。
宜宾明年可能没有房源?
现在看来,明显闲置的地块就是中坝原地王地块了。拍地的日期是今年1月28日,之后开发商曾进场施工,不过因该地块尚有拆迁赔偿纠纷,遭到了村民的阻工。
一楼盘策划经理表示,明年现有的这7个在售楼盘就将售完,如原地王地块再不开盘,宜宾就真正没有房源了。不过现在看来,该地块近期开盘的可能性渺茫。听说一是因为该地块在拍卖之后,还尚存有征地赔偿的纠纷;二是政府随后对这个地块提高了防洪标准,会导致开发商增加不少的开发成本,双方还在协商中。
国土局相关负责人表示,为了切实做到政府手里始终有土地能投放市场,最近几年,已超前加大了储备土地的整理力度,积极实施一级土地整理工作,整理面积达10371亩。其中三江口项目2053亩、西区二期项目4428亩、大地坡项目1741亩、赵场组团2149亩。另外还有江北学院路项目正在进行一级土地整理的4755亩地、临港经济开发区的5000多亩地。
这些地块,将可能在随后几年陆续供应出来。
链接>>
丽雅置地成立成都子公司欲全面进军成都市场的消息发布,一石惊起千层浪。在本地开发商接连出走的背后,有很多东西值得我们思考。
在外拿地的开发商们,肯定会比在本地开发付出更多的成本,这是毫无疑问的。但为什么本地开发商还是会出走,外地开发商又为什么没有大规模进入宜宾,是土地问题、投资问题还是政府效率?
据了解,其实有本地开发商对宜宾楼市充满了信心,并且对南岸东区三江口项目、市公安局背后地块、火车站周边改造等项目期待已久,但却无奈于这些项目推进的效率和推地的速度。有业内人士在考察了兄弟城市泸州之后,对宜、泸两地比较总结,更感慨于宜宾楼市的“畸形”。
就在售楼盘而言,泸州是40个,自贡近20个,宜宾是7个,除临港(即白沙)外,几乎每个组团只有一个在售楼盘。
楼盘均价,泸州3600元/平方米,自贡3500元/平方米,宜宾均价超4000元/平方米。
明年预计会开盘且房源较多的新楼盘,泸州为10个以上,仅城南蓝田片区就有8个,且6至11月还拍卖了10块居住用地,而宜宾仅为2个。
(据宜宾《新三江周刊》)
【来源:新三江周刊 记者 黄青进编辑:三江房产网】
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