莫斯科房价暴跌百分之六十,下一个轮到北京和上海? 莫斯科房价走势

莫斯科房价暴跌百分之六十

下一个轮到北京和上海?

姚鸿恩

根据财经连线官方网站报道,因需求大幅下滑,贷款难以维继,莫斯科房价一年内下跌了近60%,许多房产项目陷入停顿。目前,俄罗斯排名靠前的几大地产商都陷入了产破产危机。

房地产业的衰败景象在莫斯科市随处可见,该市的地标性建筑612米高的俄罗斯塔工程,由于资金链断裂已被暂停,这个曾立志成为欧洲第一高楼的建筑现在变成了一个停车场。俄罗斯最大的房地产开发商mirax被法院查封了位于莫斯科商业区的资产,以偿还其拖欠阿尔法银行的2.42亿美元贷款。

房地产独立评论人牛刀为此专门撰文预测:明年北京的房价暴跌将不可避免。牛刀分析道:

“莫斯科和北京有一个共同的特点,都是这几年涌现了一批富豪,再加上整个俄罗斯的富豪涌向莫斯科,导致开发商误以为购买力庞大。但是,房子是来用来住的,任何一个把房子当作金融产品炒买炒卖的城市,都没有一个好结果。在危机没有爆发前,都被泡沫制造的假象迷惑,一到泡沫破灭就全都傻眼。而北京的房子炒买炒卖现象比莫斯科要严重得多,北京市民的购买力比莫斯科更低,买不起房的群体也远比莫斯科庞大,但是,北京楼市仍然无视普通居民的利益诉求,还不采取措施,其结局将比莫斯科还要悲惨。”

我的家乡上海跟北京也有相似之处,一套地区稍好的公寓没有两三百万拿不下来。工薪阶层双职工年收入平均十来万已经不错了。若房价是两百多万,那么,“房价收入比”是20左右。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说,房价应该相当于3年至6年的家庭收入。很显然,北京、上海等地的“房价收入比”远远高于国际水平。即使到上限数字“6”,房价也不应超过70万。可能有专家或地产商会说,北京、上海这一类城市情况特殊。好吧,再将上限提高到10,那么房价也应该是一百万多一点。

衡量房价是否乱来,还有一个标准,就是看投资价值。基本原则简单地说,就是有没有进帐。如果一套房子房价是200万,已经付了20万首付。剩下180万假设按5%利率,按30年算,每月的须付本金和利息为9662.79元。也就是说,你收的房租必须大于这个数字。其它都忽略不计,比如20万首付,房子的维修费用等。这样才能打平,或有赚。否则,只能寄希望今后房子涨价。但,谁都无法预测未来。

如果这样算比较复杂,还有一个更简单的方法,200倍原则,就是一个月的房租的200倍,就是合理的房价。比如:房租是5千元,那么房价应该是100万左右。

根据今年7月31日的统计,6月比5月,美国的全国的房子的中间价都有所回升,根据地区,大致为15万到25万。西部地区,中间价为$214,800,但比去年同期的$286,000,还是掉了24.9%。

中西部为$157,000,但比去年同期的$172,800,仍掉了9.1%。南部中间价为$163,200,比起去年同期的$185,300,下降11.9%.
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东北部为$249,400,去年同期是$264,900,下跌比例最小,为5.9%。

可见,美国房子的中间价最高没有超过25万。美国的家庭年收入的中间数是5万多。若房价为25万,“房价收入比”不到5,所以在合理范围内。

而且,美国的房子都是装修好的。不像国内的“赤膊”房,你还得花一大笔装修费。面积也只算实用面积。

美国的房子,通常指的是house,国内叫别墅,没有墙与邻屋相连。少部分是townhouse,国内可能叫连体别墅,旁边有墙与邻屋相连。至于上下都跟邻屋相连的,叫apartment,即公寓,公寓通常是用以出租的。

在美国,你买了房子,连地皮一起永久买进,如果地下有油井,你就发大财了。政府每年都要收房产税(property tax),各地不同,占房价的百分之一左右。

按现在北京和上海的房价,折算成美金都要30万以上,还是比美国贵。年轻的工薪阶层,挣的是人民币,要买的房子比美国贵,只能“啃老”,或者钻营去当官,或设法拿红包,否则,打死也买不起。

  

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